中國(guó)樓市真的能“夢(mèng)回2009”嗎？

習(xí)李政府執(zhí)政以來(lái)，連續(xù)兩年的政府工作報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述都有新意。2014年的報(bào)告，近8年來(lái)首次沒(méi)提房?jī)r(jià)。而今年的變化更大，不僅時(shí)隔6年后再次提出“支持居民自住和改善性住房需求”，還去掉了幾乎每年都有的“抑制投機(jī)投資性需求”。

翻閱自2005年以來(lái)的歷次政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)部分，上次政府工作報(bào)告中不提抑制投機(jī)投資，并且鼓勵(lì)住房消費(fèi)，則要追溯到2009年。當(dāng)年的樓市最終在政策的剌激之下迎來(lái)了大反彈，因此有媒體總結(jié)：今年的樓市政策是“夢(mèng)回2009年”。

事實(shí)上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)的確堪憂(yōu)，去年全國(guó)住房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)房改16年以來(lái)的第二次年度下跌，前一次是2008年。雖然去年11月底央行降息，力助40個(gè)重點(diǎn)城市12月成交量創(chuàng)出歷史新高，但市場(chǎng)熱度僅維持了1個(gè)月。進(jìn)入2015年后，新房成交量迅速回落到去年救市前的平均水平。今年前2月的成交量甚至低于過(guò)去兩年的同期水平。

而這次，政府工作報(bào)告中的措辭與2009年確有幾分類(lèi)似之處，再加上央行春節(jié)過(guò)后宣布今年的首次降息，市場(chǎng)對(duì)寬松貨幣預(yù)期有所加深。這都讓很多人覺(jué)得現(xiàn)在似乎又回到了2009年，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破，作為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎之一的——房地產(chǎn)的春節(jié)即將到來(lái)。不過(guò)，筆者認(rèn)為，當(dāng)前的樓市已物是人非，與2009年炯然不同，投資者切忌將回光返照，當(dāng)成現(xiàn)在是抄底樓市的大好時(shí)機(jī)。

首先，2008年底的金融危機(jī)，屬于外部因素，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)樓市泡沫并不大(既使在上海，房?jī)r(jià)也只有1.2-1.5萬(wàn)/每方米)，再加上中央政府的“四萬(wàn)億”投資、降息、減稅等一系列政策的共同剌激之下，市場(chǎng)最終得以反彈，而且這種反彈一直持續(xù)到了2013年。

而現(xiàn)在房地產(chǎn)的衰退來(lái)源于內(nèi)部，因?yàn)樽?998年房改以來(lái)，房?jī)r(jià)一連漲了16年，自身有調(diào)整的需要。再加上本屆政府立主于改革，通過(guò)改革紅利的釋放來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)，所以不可能再像2009年再樣推行極度寬松的貨幣政策和財(cái)政政策。

其三，2009年各級(jí)政府力推房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，意在維系經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行。而現(xiàn)在各級(jí)政府均降低了GDP增長(zhǎng)預(yù)期，即使出臺(tái)的一系列利好房地產(chǎn)政策，其意圖也是要想去庫(kù)存，讓房地產(chǎn)泡沫軟著陸。從全國(guó)宏觀(guān)層面來(lái)看，占據(jù)全國(guó)新房銷(xiāo)售面積30%的前40個(gè)重點(diǎn)城市銷(xiāo)量已接近飽合，就算目前的存量住宅完全“去庫(kù)存”也好幾年。

更要命的是，多數(shù)二三線(xiàn)城市的新房人口增速落后于房地產(chǎn)成交額，房改房增值帶來(lái)的隱形紅利也在逐步消失。多數(shù)二三線(xiàn)城市的新房人均擁有量，已接近甚至超過(guò)一線(xiàn)城市水平，如果未來(lái)沒(méi)有人口持續(xù)增長(zhǎng)，住房需求將缺乏有效支撐。而作為一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的房?jī)r(jià)，一旦投機(jī)投資者退出，自住型消費(fèi)群體又無(wú)法接替，房?jī)r(jià)泡沫更有崩潰的可能。估計(jì)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始比較抗跌，但最終難逃回歸理性?xún)r(jià)位的宿命。

最后，2009年時(shí)除了股市，就是房地產(chǎn)投資，民眾投資的渠道相對(duì)現(xiàn)在少了很多。而現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融、信托、銀行理財(cái)產(chǎn)品、海外置業(yè)讓很多人有了更多的投資選擇。人們大可不必動(dòng)用巨額資金來(lái)謀取較高回報(bào)。隨著投資渠道多樣化、利率市場(chǎng)化，投資者完全可以用不多的資本投資，來(lái)獲得相對(duì)不錯(cuò)的收益率。而鑒于房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)巨大，更多的資金分流到其他的理財(cái)市場(chǎng)，則是未來(lái)大的趨勢(shì)。所以國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)再不可能再有大漲的空間。

所以今年雖然政府工作報(bào)告為了確保整體經(jīng)濟(jì)的確定，將鼓勵(lì)住房消費(fèi)寫(xiě)了出來(lái)，而且各級(jí)地方政府也都給房地產(chǎn)調(diào)控松了綁，但是并不意味著2015年房?jī)r(jià)就會(huì)攀升。我們?cè)谡ぷ鲌?bào)告的涉及房地產(chǎn)部分中可以看出中央的三大意圖。

其一，對(duì)于庫(kù)存較高的城市，地方政府可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)存量房轉(zhuǎn)為保障房，給低收入群體住房進(jìn)行托底。主要措施包括今年提出的“實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。而去年提出的新型城鎮(zhèn)化政策中的重要組成部分——城市棚戶(hù)區(qū)改造，今年將繼續(xù)增加110萬(wàn)套至580萬(wàn)套，這是通過(guò)拆遷來(lái)增加住房需求，減輕商品住宅需求下降的影響，同時(shí)也惠及了民生。

其二，中央政府在調(diào)低GDP增速，預(yù)期房地產(chǎn)投資下降大勢(shì)所趨的情況下，增加鐵路、水利等基礎(chǔ)設(shè)施投資，這兩項(xiàng)今年的投資目標(biāo)高達(dá)1.6萬(wàn)億人民幣，比去年幾乎翻倍。因?yàn)檎{(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，無(wú)法一蹴而就，房地產(chǎn)投資增速放緩，制造業(yè)投資不振，那只能通過(guò)基建投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不過(guò)同樣是基建投資，中央也要力爭(zhēng)通過(guò)PPP的形式引進(jìn)民間資本投資，以便更好達(dá)到“簡(jiǎn)政放權(quán)”的效果。

其三，確保房地產(chǎn)“軟著陸”。 在“穩(wěn)中求進(jìn)”的轉(zhuǎn)換階段，仍需確保整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的重要性無(wú)疑就凸現(xiàn)出來(lái)了。在本次工作報(bào)告中提出的六大消費(fèi)引擎中，住房消費(fèi)是唯一的實(shí)體商品，也是總量最大的消費(fèi)。住房消費(fèi)同時(shí)又能帶動(dòng)投資和上下游眾多產(chǎn)業(yè)。所以確保房地產(chǎn)投資對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)深化各項(xiàng)改革至關(guān)重要。

2015年政府工作報(bào)告中，之所以提出“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”就是因?yàn)閲?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)增長(zhǎng)，離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)，只有房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型才能有效進(jìn)行。但這并不意味著，像2009年那樣的房?jī)r(jià)大漲的情況會(huì)再次發(fā)生。雖然政府工作報(bào)告中頗有讓人“夢(mèng)回09”的味道，但是現(xiàn)在的樓市與2009年相比，早已物是人非。中國(guó)房地產(chǎn)的大調(diào)整期已經(jīng)來(lái)臨。