房產(chǎn)新政能否逆轉(zhuǎn)樓市調(diào)整的步伐？

3月30日，央行與財政部等部委聯(lián)合行動，分別從金融和財稅角度提出了支持房地產(chǎn)的“新政”。央行、住建部與銀監(jiān)會政策是，重點支持改善性住房貸款需求，對于商業(yè)貸款的二套房，首付比例降至40%;對于公積金貸款的二套房，首付比例降到30%。

同時，財政部政策是，購買2年及以上非普通住房對外銷售的，按照其賣房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅;2年及以上普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

業(yè)內(nèi)人士表示，一日之內(nèi)同時推出針對消費性住房的金融和財稅政策，說明中央政府意在剌激房地產(chǎn)消費需求，進而帶動房地產(chǎn)投資和土地銷售。而筆者覺得，這次330房產(chǎn)新政`，意味著當(dāng)局已不再淡定，決策層希望通過一系列的房產(chǎn)新政，達到穩(wěn)定經(jīng)濟增長、控制地方債務(wù)的風(fēng)險的目的。

其實，最先對樓市松綁的是地方政府，因為地方政府對土地財政最為依賴。自去年以來，除了少數(shù)一線城市之外，各地紛紛放棄限購限貸政策，通過自救方式來刺激本地房地產(chǎn)市場。雖然在放松政策后銷售狀況有所改變，但市場活躍狀況難以持續(xù)，今年1-2月份各地房地產(chǎn)出現(xiàn)了罕見的“價跌量減”的現(xiàn)象。

國家統(tǒng)計局最新的2月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，與去年同月相比，新房和二手房價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。與上月相比，新房價格下降的城市有66個，上漲的城市有2個，持平的城市有2個。二手房價格下降的城市有61個，上漲的城市有5個，持平的城市有4個。從成交量看，70個大中城市新建商品住宅2月份銷量比上月減少近10萬套。

那么這次中央政府推出的330房產(chǎn)新政能否使國內(nèi)樓市調(diào)整出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)呢?筆者認為，從短期來看，樓市下滑的壓力會有所緩解，因為鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期回暖的可能性比較大。但從中長期來看，政府的各項政策只能維持一段時間，長期國內(nèi)樓市還將走回市場化的道路。

其一，剛需入市已經(jīng)進入了下降通道，即使國家放開人口生育政策，也遠水解不了近渴。目前的狀況是，一方面我國的老齡化社會已經(jīng)形成，很多大中城市老年人口占到了總?cè)丝诘乃姆种?。剛需對房地產(chǎn)需求的紅利正在消失。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)歷了十多年的上漲，一線城市居民買不起房，二三線城市居民的房產(chǎn)擁有量已趨于飽合狀態(tài)。在這種情況下，剛需入市的數(shù)量已經(jīng)遠遠不及2009年了。

此外，從表面上看，330新政是鼓勵剛性消費群體入市，但在經(jīng)濟通縮壓力日顯的背景下，消費性需求不會因為新政而出現(xiàn)爆發(fā)式增長。相反在房產(chǎn)稅預(yù)期下，改善性住房需求可能出現(xiàn)既買新房，又賣舊房的行為模式，這也難以解決當(dāng)前各地房產(chǎn)供大于求的不利局面。

其二，在房地是“量價齊升”的情況下，央行要求各大銀行放松對個人房貸的束縛，肯定會受到熱烈響應(yīng)。而這次一方面是在利率市場化的情況下，倘若給個人貸款長期較低利率，無疑會使銀行存貸利差受到擠壓，銀行方面未必肯接受。另一方面，銀行不良貸款率急速上升，且在當(dāng)前房地產(chǎn)下行周期的影響下，銀行業(yè)不得不考慮到放貸的風(fēng)險控制問題。所以即使上面有新政，下面未必肯真正不打折扣的照搬執(zhí)行。

其三，從2013年下半年以來，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)正在逐步消失。330房產(chǎn)新政雖然能激起少數(shù)剛需入市，但房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比重已經(jīng)大幅下降。過去人們投資的渠道有限，只能貸款去抄房，現(xiàn)在隨著互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品、銀行理財產(chǎn)品、債券市場、股市的賺錢效應(yīng)的回升，大家發(fā)現(xiàn)投資一點小錢照樣也能獲得不錯的高收益，根本無需動輒數(shù)百萬的資產(chǎn)去買房。所以房產(chǎn)造富時代已經(jīng)終結(jié)，剛需最好不要去接房價下落的快刀。

其四，本屆政府早已放棄了房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路。新思路是雙軌制，就是政府負責(zé)對中低收入群體托底，其他都將交給市場來決定。所以本屆政府一直以來還是鼓勵消費屬性，而不是投資屬性的購房者入市。而我們看到的330房產(chǎn)新政，也并沒有為投資投機者大開方便之門，因為誰都知道房地產(chǎn)過度金融化的可怕后果。

330房產(chǎn)新政出臺后，將會給房地產(chǎn)市場帶來些許回暖之氣。但是畢竟國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷了十多年的上漲，需要有一段調(diào)整回歸的過程。政府部門雖可以延遲其調(diào)整的時間，但不可能讓高房價永遠只漲不跌。從這次房產(chǎn)新政來看，政府部門只是希望引入更多的改善性住房群體來延緩高房價破裂進程，避免經(jīng)濟和金融的雙重危機發(fā)生。而在此期間入市的購房者，應(yīng)該慎之又慎，房產(chǎn)造富的時代已經(jīng)終結(jié)了。