“負(fù)利率”時(shí)代: 樓市能否再迎狂歡？

2015年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，實(shí)體低迷，GDP增速下降，股市高位跌落，而樓市表現(xiàn)呈回暖之勢(shì)。8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來(lái)首次轉(zhuǎn)正;這也是最近16個(gè)月來(lái)，首次出現(xiàn)半數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲。

面對(duì)全國(guó)樓市總體止跌企穩(wěn)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為除了房地產(chǎn)調(diào)控6年來(lái)最大的寬松政策出臺(tái)，以及不斷的降準(zhǔn)降息帶來(lái)的“負(fù)利率”時(shí)代的來(lái)臨，房地產(chǎn)保值增值功能彰顯。但與前四次“負(fù)利率”所不同的是，當(dāng)前的樓市并非整體向好，而僅限于一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市，絕大部分三四線(xiàn)樓市在泥潭中苦苦掙扎。

其一，自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、財(cái)政部、央行又聯(lián)合發(fā)文，自9月1日起，公積金貸款二套房首付降至兩成，至此，已實(shí)施近5年的限購(gòu)政策，在絕大部分城市已經(jīng)取消，樓市“限貸”也已全面放開(kāi)。

同時(shí)，8月28日，住建部、商務(wù)部等六部委也出臺(tái)新規(guī)松綁“限外”，一定程度上取消了外資投資房地產(chǎn)和購(gòu)房的限制。值得注意的是，這是過(guò)去十年來(lái)，政府對(duì)境外人士在國(guó)內(nèi)購(gòu)房限制的首次松動(dòng)。

而筆者認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的增大，房地產(chǎn)投資的驟降，使得政府部門(mén)已經(jīng)完全摒棄了對(duì)樓市持續(xù)多年的“調(diào)控”和“抑制”投機(jī)的態(tài)度，而是以“穩(wěn)增長(zhǎng)”、“扶持”、“去庫(kù)存”的意圖所取代。

其二，貨幣政策全面寬松，負(fù)利率時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。“負(fù)利率”，是指一年期存款利率低于全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)增速。自上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷過(guò)4次負(fù)利率時(shí)期，分別是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

在上述4次負(fù)利率期間，房地產(chǎn)都表現(xiàn)為價(jià)格大幅上漲，每次的漲幅在12.8%-60%之間。而今年以來(lái)，央行三次降息降準(zhǔn)，目前1年期存款利率已降至1.75%，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，因鮮菜、豬肉價(jià)格大幅上漲，8月CPI同比上漲2.0%，居民存款實(shí)際負(fù)利率出現(xiàn)，我國(guó)再次進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨2009年以來(lái)最寬松的環(huán)境。

從全國(guó)來(lái)看，6月中旬以來(lái)，在股市下跌的同時(shí)，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)微漲之勢(shì)。8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%?，F(xiàn)在很多民眾在擔(dān)心，這次負(fù)利率，房?jī)r(jià)還會(huì)大漲嗎?

目前國(guó)內(nèi)樓市呈現(xiàn)冰火兩重天的格局，不同城市之間的分化嚴(yán)重。一方面，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院8月份數(shù)據(jù)，前十大城市中，只有一半房?jī)r(jià)上漲。其中，上海房?jī)r(jià)同比上漲9.9%，均價(jià)為35405元/平方米，北京房?jī)r(jià)同比上漲3.25%，均價(jià)為33784元/平方米，而深圳房?jī)r(jià)已同比上漲26.38%，均價(jià)達(dá)38000元/平方米!一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)本身就有泡沫，現(xiàn)在把泡沫又進(jìn)一步加推。

另一方面，廣州、杭州8月份房?jī)r(jià)同比均跌逾5%，均價(jià)分別為17000、16000元/平方米;重慶房?jī)r(jià)同比跌幅更達(dá)8%，均價(jià)僅為7000元/平方米。所以，整體的三四線(xiàn)城市因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使政策和信貸多重刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

筆者認(rèn)為，從房產(chǎn)商的角度來(lái)說(shuō)，盡管負(fù)利率能夠在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)投資，但目前全國(guó)整體房?jī)r(jià)并不具備大幅漲價(jià)的基礎(chǔ)。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，整體的庫(kù)存壓力仍在加大。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至7月末，商品房待售面積66259萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%，去庫(kù)存進(jìn)度緩慢。目前全國(guó)還有6億多平方米的庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商的房子不敢隨便漲價(jià)，因?yàn)檫€有大量庫(kù)存，只有少量的開(kāi)發(fā)商剩尾盤(pán)的時(shí)候猛漲價(jià)。

現(xiàn)在的狀況是，絕大多數(shù)二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)因庫(kù)存原因，根本漲不上去，所以也沒(méi)有像過(guò)去幾次“負(fù)利率”周期那樣“抗通脹“的潛質(zhì)，而像深圳、北京、上海這些一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)，因其庫(kù)存積壓較小，近期上漲速度較快，那是否值得投資者去購(gòu)買(mǎi)呢?筆者建議大家，不要對(duì)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)上升空間有太大想像。

首先，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)泡沫過(guò)大，近期的上漲主要購(gòu)買(mǎi)力是投機(jī)性需求，所以不可持續(xù)。9月上旬北京新建純商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%。北京樓市隱憂(yōu)凸顯，目前代表市場(chǎng)主流需求的改善型購(gòu)房人群，他們因高房?jī)r(jià)因素既買(mǎi)不起豪宅，也享受不到公積金貸款的優(yōu)惠。故未來(lái)一線(xiàn)的成交或仍將下滑，而這將影響房?jī)r(jià)表現(xiàn)。鑒于一線(xiàn)城市民眾現(xiàn)在根本買(mǎi)不起商品房，所以房?jī)r(jià)越高，購(gòu)買(mǎi)力就越是衰減。

再者，只有外來(lái)人口的不斷涌入，并且有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力買(mǎi)房置業(yè)，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)才能長(zhǎng)期維持高增長(zhǎng)。即使在北京，由于公共資源和城市配套設(shè)施等與人口增長(zhǎng)間的矛盾日益顯現(xiàn)，北京人口流入已呈放緩態(tài)勢(shì)。其中，人口增速已從2011年的2.9%降至2014年的1.7%，達(dá)“十二五”以來(lái)的最低水平。

克而瑞研究所的一份報(bào)告指出，北京等一線(xiàn)城市人口流入的放緩將抑制房?jī)r(jià)上漲空間。隨著北京等一線(xiàn)城市人口流入進(jìn)一步放緩，其房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的空間也非常狹小。而筆者認(rèn)為，隨著一線(xiàn)城市的公共資源、基礎(chǔ)設(shè)施與人口增長(zhǎng)矛盾突出，以及生活成本的居高不下，使一線(xiàn)城市對(duì)外來(lái)人口(特別是應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生)的吸引力正在呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

最后，中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)趨于老化將直接影響未來(lái)的住房市場(chǎng)。根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，不論是哪一類(lèi)城市，15歲以下人口占比均顯著減少，而1-4歲年齡段占比更是急劇降低。按時(shí)間推算，這正是計(jì)劃生育后第一批獨(dú)生子女(80后)的孩子。人口年齡結(jié)構(gòu)老化將直接影響未來(lái)住房是市場(chǎng)需求，不論一二三線(xiàn)城市都將面臨這個(gè)問(wèn)題，那些仍然可以吸引外來(lái)人口流入的發(fā)達(dá)城市受影響相對(duì)較小，而人口流出的城市將會(huì)雪上加霜。

同時(shí)，這些年來(lái)隨著住房市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，不管是一線(xiàn)城市還是三四線(xiàn)城市，市民的居住條件得到極大改善，未來(lái)居民繼續(xù)改善居住條件的需求已經(jīng)遠(yuǎn)不如前些年那樣的迫切。從2000年到2010年，全國(guó)人均住房面積增長(zhǎng)了72%，分地區(qū)來(lái)看，最低的省份(直轄市)的人均住房面積增幅也達(dá)到40%。

從前幾次，負(fù)利率周期都會(huì)將房?jī)r(jià)推上一個(gè)新臺(tái)階，但是這一次負(fù)利率周期要想使房?jī)r(jià)快速上升已不太容易。對(duì)于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存仍然是開(kāi)發(fā)商在將來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)要面對(duì)的課題。而在一線(xiàn)城市，由于房?jī)r(jià)均價(jià)不斷攀升至3-4萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)力，又鑒于一線(xiàn)城市人口導(dǎo)入趨勢(shì)正在放緩、人口老齡化趨勢(shì)正在上升、市民住房需求整體已有較多改善，所以?xún)H靠需求端的力量也很難將高房?jī)r(jià)繼續(xù)推上去。綜合現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來(lái)看，即使出現(xiàn)負(fù)利率也難使其價(jià)格出現(xiàn)飛漲的局面。

文中數(shù)據(jù)來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2015-2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新設(shè)計(jì)與投資前景預(yù)測(cè)分析報(bào)告》:http://bg.qianzhan.com/report/detail/11e8e38cc0904bc0.html

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