北上廣深房價會永遠上漲嗎?
近日,大連萬達集團股份有限公司董事長王健林在做客新華網(wǎng)思客講堂時表示,現(xiàn)在中國房地產(chǎn)已經(jīng)從供不應求到了供大于求的階段,所以房價再暴漲的可能性并不存在,但是北上廣深這些城市的房價永遠會上漲。
新出爐的數(shù)據(jù)似乎也印證了王健林的觀點,國家統(tǒng)計局發(fā)布了5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。資料顯示,70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲,同比下跌。國家統(tǒng)計局官員表示,5月份房價環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致。
在王健林看來,一線城市永遠上漲的理由有二:其一,國家有關部門對城市用地進行的剛性約束,據(jù)說“國土部剛剛發(fā)布了對16個城市用地的剛性約束規(guī)劃,中國有16個城市近期會出臺一個最終用地極限,包括北京、上海、廣州……”當用地受到約束,似乎房價必漲。其二,從需求的角度來說,因為北上廣深等一線城市聚集了大量公共資源,吸引了巨量的人才、技術、資金、產(chǎn)業(yè)等,人多了住房需求就大,從而容易拉升房價持續(xù)上漲。
作為中國商業(yè)地產(chǎn)最大開發(fā)商的王健林,相比于普通人而言,肯定對中國樓市和房價的變化有著深刻的理解和判斷。但王健林雖然是市場的參與者、見證者,未必每個觀點都是正確的,像這次他拋出的“北上廣深房價永遠上漲”,馬上引發(fā)了各界的爭論。
有網(wǎng)友認為,無論是一二線城市還需要三四線城市,中國的房價肯定比過去幾年漲幅驚人,即使目前部分三四線城市房價下跌,也仍比過去要高得多。從歷史角度來看,王健林的觀點是正確的。但是,歷史只能證明昨天,卻不能證明明天。
而筆者認為,中國各個城市的樓市都存在著不同程度的泡沫,未來泡沫會不會破裂,誰也不能作出保證。譬如上世紀90年代初,日本房地產(chǎn)就出現(xiàn)過大泡沫,當時人們也相信東京的房價不會跌的鬼話,但房地產(chǎn)泡沫破裂后,直接導致經(jīng)濟長期停滯不前。所以,還是那句話比較靠譜:“沒有永遠的下跌,也沒有永遠的上漲”。中國一線城市的房價也符合這個規(guī)律。那么中國一線城市房價永遠上漲將受什么因素制約呢?
首先,中國房價上漲與國內(nèi)經(jīng)濟增長關系甚密。在過去的十多年的時間里,無不伴隨著經(jīng)濟高增長,房價輪翻漲的現(xiàn)象。原因很簡單,就是人們對未來收入的樂觀預期,促使著他們敢于透支未來收入向銀行貸款。而據(jù)經(jīng)濟學人智庫(EIU)報告估計,中國2014年的實際失業(yè)率達到6.3%,比英國和美國都高。隨著我國經(jīng)濟步入中速增長的區(qū)域內(nèi),人們對未來收入增幅預期過于樂觀的想法將會受到遏制。
所以,盡管一線城市房價這一輪上漲,是多重原因促成的,包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動等。但是從長遠來看,一線城市動輒數(shù)百萬的房價和限購令,阻止了外來人口的購房需求。另一方面市民對未來收入預期的降低,減少了對改善型需求入市的數(shù)量。央行公布的2015年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示,對于現(xiàn)階段一線城市房價,過半居民認為難以接受??梢钥闯?,本輪一線城市上漲行情,只是政府的房地產(chǎn)利好政策激發(fā)出一部分害怕后市房價繼續(xù)上漲的剛需入市,這樣的房價反彈很難持續(xù)長久。
再者,城市的建設用地是否會真的減少還是未知數(shù)。不可否認,房子離不開土地,如同面包離不開面粉,城市用地減少從理論上來說會推動房價持續(xù)上漲。有數(shù)據(jù)顯示,北、上、廣的土地財政依賴度均在50%-60%之間。如果土地財政難以改革,一線城市要么繼續(xù)擴張甚至很有可能越過劃定的開發(fā)邊界,要么將工業(yè)用地轉為住宅用地,以加大土地市場的供應。所以,未來一線城市建設用地是否會減少也不確定。王健林先生不應該忽視這一點。
其三,現(xiàn)在與2009年時不同,市民投資已現(xiàn)多樣化,人們對房子的投資、投機性需求在下降,因為相對于一線城市動輒數(shù)百萬巨無霸式的房價,上漲空間十分有限,不如拿錢去其他投資領域尋找新的機會。更何況,貸款新政、公積金新政傾向于保障基本需求,保障房、自住型商品房的入市也在分流部分“剛需”。所以,其他投資領域的興起和政府托底的房的入市,將分流房地產(chǎn)市場的需求。
最后,一線城市的房價泡沫需要更多的、持續(xù)的資金流入才能維系和推動,而現(xiàn)在的房價上漲只是短暫的,并不可持續(xù)。根據(jù)央行2009年1月的計劃,全年廣義貨幣供應(M2)增長17%,實際上2009年全年M2同比增長了27.7%。2009年一年,銀行信貸增長接近10萬億。而這10萬億大多都流向房地產(chǎn)市場。
現(xiàn)在盡管央行的貨幣政策也趨向寬松,但現(xiàn)在的信貸貨幣增速遠不及2009年。當初上海等一線城市商品房均價才1.5萬元/平方米,而2015年上海等房產(chǎn)均價都在3萬元/平方米以上。從貨幣信貸流向房地產(chǎn)的量來看,一線城市要維系高房價都很難,更別說讓一線城市的高房價再有多少大的漲幅。
一線城市的房價會永遠上漲下去嗎?這本身是一個偽命題,這世上沒有只漲不跌的商品,一線城市的房價也是如此?,F(xiàn)在一線城市的房價的稀缺性被人為的夸大了。而在經(jīng)濟下降壓力下,人們對房產(chǎn)投資需求在逐步降溫,以及市民投資的多樣化的改變,再加上政府保障型住宅入市的托底,使得一線城市房價的這種反彈并不具備可持續(xù)性。從目前的資金面和政策面來看,并不支持投機投資性炒房者過多游刃于一線城市的房產(chǎn)市場。北上廣深房價泡沫破裂只是時間問題。
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前瞻經(jīng)濟學人
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