北京土地成交額創(chuàng)4年新低

在樓市的銅九鐵十滯后，土地市場(chǎng)日子也不好過(guò)，成交漸入“寒冬”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國(guó)13個(gè)主要一二線城市累計(jì)成交居住用地同比縮減28%，十大標(biāo)桿房企購(gòu)地支出974億元，同比減少55.8%，購(gòu)地支出僅占前10月銷售金額的21%，這一數(shù)字比遠(yuǎn)低于2008年樓市低谷時(shí)的31%。

日前，北京市土地整理儲(chǔ)備中心通告顯示，11月掛牌的“平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B05-01、B05-02地塊居住、社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)項(xiàng)目用地”等2宗地掛牌起始價(jià)格也分別從原始掛牌價(jià)5.25億元、3.71億元下調(diào)至4.7846億元、3.1535億元，下調(diào)幅度分別接近9%和15%。

對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部張大偉告訴記者，隨著調(diào)控持續(xù)發(fā)威，土地市場(chǎng)亦轉(zhuǎn)入淡市，低價(jià)成交將成為北京土地市場(chǎng)的常態(tài)，調(diào)低起價(jià)，有利于加快出讓，同時(shí)，降低土地起價(jià)的門檻也有利于低價(jià)土地入市，在保證基本土地收益的同時(shí)也可增加市場(chǎng)供應(yīng)量。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，截止11月20日， 全國(guó)主要15個(gè)一二線城市的土地出讓金全面下滑，其中僅上海達(dá)到了1151的千億以上出讓，但同比也下調(diào)了16%，15個(gè)城市合計(jì)土地出讓金為6897億，同比減少1034億，下降幅度為13%。其中15個(gè)城市中年內(nèi)流標(biāo)地塊達(dá)到了211宗，其中住宅地塊為85塊，52%的住宅類地塊均以接近底價(jià)成交，城市土地市場(chǎng)已經(jīng)入冬。

按照住宅地塊出讓面積只70%為出讓的住宅面積，30%為配套面積，平均每套房100平米計(jì)算，去年同期15個(gè)城市供應(yīng)的住宅地塊可見(jiàn)住宅為147萬(wàn)套，而今年供應(yīng)的住宅地塊只能建設(shè)107萬(wàn)套住宅。

在張大偉看來(lái)，本輪以增建保障房、限購(gòu)、限貸為特征的樓市調(diào)控將持續(xù)到2012年，甚至有可能延續(xù)到十八大以后，即未來(lái)2012-2014年依然有可能維持一定的調(diào)控政策力度。

面對(duì)住宅地塊市場(chǎng)冷清，很多房企也啟動(dòng)“冬天”模式。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、北京土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：截止上周，北京住宅類土地成交額為360.1億，是最近4年以來(lái)的最低值，其中住宅銷售額為1661億，超過(guò)2008年同期，但是購(gòu)入土地占比僅為21.7%，創(chuàng)造最近4年來(lái)的最低值，現(xiàn)金為王、減少購(gòu)地，加快清理庫(kù)存成為最近6-12個(gè)月內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商的主要經(jīng)營(yíng)策略。

北京中原市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為，國(guó)家采取緊縮的貨幣政策，銀根收縮對(duì)企業(yè)預(yù)收資金監(jiān)管等政策，增加了企業(yè)融資的難度，在目前市場(chǎng)情況下，現(xiàn)金流比利潤(rùn)更為重要，新政過(guò)后，土地市場(chǎng)較為理性和謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的針對(duì)性較強(qiáng)，品質(zhì)較差的地塊出現(xiàn)流拍，這種情況下，房企“博價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)日益加大，“博量”成為當(dāng)前環(huán)境下最好的選擇。