延遲退休設(shè)緩沖期 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為新的掘金點(diǎn)

（本刊記者 陳少華）三中全會(huì)剛剛落下帷幕，對于此前備受關(guān)注的延遲退休政策，《全面深化改革若干重大問題的決定》提出“研究制定漸進(jìn)式延遲退休年齡政策”，也就是說延遲退休已成定局，只是在將來有關(guān)延遲退休的政策制定并公布之后，還將設(shè)定幾年的“緩沖期”，即經(jīng)過幾年的準(zhǔn)備才會(huì)正式實(shí)施。

根據(jù)民政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和全國老齡辦發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013）》，截至2012年底，全國60歲及以上老年人口已達(dá)1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%，預(yù)計(jì)在2013年將突破2億。到2025年突破3億，2033年突破4億，平均每年增加約1000萬老年人口。

IPO咨詢機(jī)構(gòu)前瞻投資顧問（主要為擬上市企業(yè)提供上市前細(xì)分市場研究和募投項(xiàng)目可行性研究）分析認(rèn)為，延遲退休必將給老年人帶來養(yǎng)老的壓力，如此龐大的老年人口，給養(yǎng)老事業(yè)帶來壓力的同時(shí)，也帶來巨大的市場機(jī)遇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)漸成“朝陽行業(yè)”，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”成為新的掘金點(diǎn)。

其中，作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的一環(huán)，養(yǎng)老地產(chǎn)受到眾多企業(yè)的覬覦。所謂養(yǎng)老地產(chǎn)，是結(jié)合養(yǎng)老這一社會(huì)主體和地產(chǎn)的商業(yè)概念所形成的，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式——復(fù)合地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)包括適宜老年人居住的如老年住宅、養(yǎng)老公寓等項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營的過程。國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要有三種模式：老年公寓、老年社區(qū)、普通自住型老年住宅。而近期備受質(zhì)疑的“以房養(yǎng)老”模式也再次將養(yǎng)老地產(chǎn)推至風(fēng)口浪尖。

以房養(yǎng)老，一石激起千層浪

房子與養(yǎng)老歷來都是諸多中國人最為關(guān)注的兩件大事，而今年9月13日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出：“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。意見稿一經(jīng)推出，隨即在社會(huì)上引起廣泛熱議，“以房養(yǎng)老”這四個(gè)字觸動(dòng)了傳統(tǒng)中國人的敏感神經(jīng)。

“以房養(yǎng)老”是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。這一模式是上世紀(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的，之后流行起來。目前，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

有人質(zhì)疑“年輕時(shí)拼命賺錢攢房子首付，緊接著還房貸，給銀行打了一輩子工才終于得到的房子，老了難道又要我還回去？”面對質(zhì)疑，中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文表示，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)只是小眾產(chǎn)品，并不是主流產(chǎn)品，不會(huì)強(qiáng)迫大家都予以采用，只不過是為老人增加了一種養(yǎng)老保障選擇。

雖然最后結(jié)果表明，“以房養(yǎng)老”只是虛驚一場，但具有多年行業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)的前瞻投資顧問分析認(rèn)為，住房與養(yǎng)老兩大產(chǎn)業(yè)的結(jié)合將是未來的趨勢，養(yǎng)老地產(chǎn)或因此迎來爆發(fā)潮。

養(yǎng)老地產(chǎn)需加快建設(shè)配套設(shè)施應(yīng)對延遲退休熱潮

但現(xiàn)有的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目，打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”的旗號(hào)大肆擴(kuò)張，最終的目的還是銷售房產(chǎn)，與“養(yǎng)老”二字關(guān)系不大，大有掛羊頭賣狗肉之嫌。因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)屬于微利產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商以建設(shè)“養(yǎng)老地產(chǎn)”的名義拿到建筑用地后，只會(huì)將其中的一部分用于養(yǎng)老相關(guān)事務(wù)，另一部分則投入其他用途。

IPO咨詢機(jī)構(gòu)前瞻投資顧問認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心還在“養(yǎng)老”二字，老年人在養(yǎng)老過程中不僅需要體檢醫(yī)療，更需要生活、娛樂、宗教、學(xué)校、社交圈子等全方位配套，只有滿足退休老人從健康養(yǎng)生到臨終關(guān)懷所有的各個(gè)層次的需求才能稱得上是完整的養(yǎng)老地產(chǎn)。

據(jù)悉，目前國內(nèi)養(yǎng)老用地并未單獨(dú)劃分，在土地政策方面，現(xiàn)在沒有正式的養(yǎng)老用地。供地計(jì)劃中養(yǎng)老項(xiàng)目比例不足，造成土地成本偏高，以什么樣的成本和方式拿地，始終是一個(gè)大問題。

IPO咨詢機(jī)構(gòu)前瞻投資顧問認(rèn)為，面對此類問題，政府可以在土地出讓金或者稅費(fèi)方面進(jìn)行優(yōu)惠讓利。用地可考慮類似于保障性住房用地的做法定向供應(yīng)，降低福利養(yǎng)老建設(shè)成本。

目前，A股上市公司世聯(lián)地產(chǎn)、中國水電和港股的花樣年等公司對養(yǎng)老地產(chǎn)都有所涉及，相比同行業(yè)公司取得了一些先機(jī)。此外，相關(guān)概念股還包括：亞通股份、新大洲A（涉及養(yǎng)老地產(chǎn)）、新華錦（大股東涉及養(yǎng)老）、金陵飯店（養(yǎng)老生態(tài)園地產(chǎn)）等。

養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的三大問題

養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大商機(jī)使得投資者開發(fā)商蜂擁而至，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場上幾乎沒有相對成熟的養(yǎng)老住宅出現(xiàn)，在探索的路上，投資人面臨了重重苦難。

第一，養(yǎng)老用地及養(yǎng)老設(shè)施用地的缺失。目前國內(nèi)養(yǎng)老用地并未單獨(dú)劃分，在土地政策方面，現(xiàn)在沒有正式的養(yǎng)老用地。供地計(jì)劃中養(yǎng)老項(xiàng)目比例不足，造成土地成本偏高，以什么樣的成本和方式拿地，始終是一個(gè)大問題。

前瞻投資顧問認(rèn)為，面對此類問題，政府可以在土地出讓金或者稅費(fèi)方面進(jìn)行優(yōu)惠讓利。用地可考慮類似于保障性住房用地的做法定向供應(yīng)，降低福利養(yǎng)老建設(shè)成本。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式不夠成熟。從開發(fā)商的角度來講，就是開發(fā)商在開發(fā)的過程中并沒有想好開發(fā)模式和經(jīng)營模式；從開發(fā)模式來講，“養(yǎng)老地產(chǎn)”，除了房子設(shè)計(jì)會(huì)更加適合老年人，更主要的是依賴服務(wù)和配套設(shè)施，不僅要有醫(yī)療、交通等配套設(shè)施，還要有精神上的配套設(shè)施。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨(dú)立性，避免相互干擾。前瞻投資顧問認(rèn)為，開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時(shí)期后，再建設(shè)護(hù)理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道單一。由于需要配套養(yǎng)老設(shè)施，在醫(yī)療、家政、護(hù)理等方面提供服務(wù)，導(dǎo)致了養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入高，而以出售服務(wù)為目的的項(xiàng)目，資金回籠速度更慢、周期更長，對運(yùn)營企業(yè)資金壓力更大，融資難度也更明顯。

要加快發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，就需要吸引社會(huì)資本。通常解決的途徑是吸引基金、信托和投行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入。最近新增的通過在股權(quán)交易中心掛牌的方式募資的盛泉養(yǎng)老，將有望為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本化發(fā)展探路。