一二線城市房?jī)r(jià)存快速反彈風(fēng)險(xiǎn)

日前社科院發(fā)布報(bào)告稱，上半年，我國(guó)房市調(diào)控總體平穩(wěn)，但近期樓市回暖，已偏離調(diào)控目標(biāo)，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)或上漲，建議取消對(duì)首套房的貸款優(yōu)惠利率。

報(bào)告稱，今年上半年盡管房地產(chǎn)供求仍處在調(diào)控目標(biāo)的區(qū)間，但住房供給后續(xù)不足，房地產(chǎn)存貨壓力持續(xù)增大，需求反彈過(guò)速，成交量已經(jīng)回暖。盡管住房?jī)r(jià)格同比下降符合目標(biāo)，但環(huán)比出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)走勢(shì)偏離調(diào)控目標(biāo);雖然住房金融總體增長(zhǎng)穩(wěn)定，信貸結(jié)構(gòu)合理，但有資金過(guò)快增長(zhǎng)和違約積聚的隱憂;土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌過(guò)速，存在未來(lái)價(jià)格反彈的壓力。

“當(dāng)前正值中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期，形勢(shì)異常嚴(yán)峻與復(fù)雜，雖然總體仍處于調(diào)控目標(biāo)區(qū)間，但是隨著市場(chǎng)回暖壓力加大，市場(chǎng)走勢(shì)可能偏離調(diào)控目標(biāo)。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)、“住房問(wèn)題研究”課題組組長(zhǎng)高培勇說(shuō)。他認(rèn)為，在房?jī)r(jià)調(diào)控停滯不前、經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，當(dāng)前可以操控市場(chǎng)的宏觀手段選擇范圍縮窄，房地產(chǎn)調(diào)控將愈加艱難。

的確，接連的兩次降息，雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但著實(shí)影響了市場(chǎng)的預(yù)期，使部分購(gòu)房者對(duì)短期內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的預(yù)期信心不足，觀望需求進(jìn)一步釋放。甚至消失已久的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象又開(kāi)始重現(xiàn)，“日光盤(pán)”在各地頻頻上演。不僅如此，據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，6月份房?jī)r(jià)9個(gè)月后首次止跌回升，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市由此前的6個(gè)增至25個(gè)，二手房環(huán)比上漲城市數(shù)量由18個(gè)增至31個(gè)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任、“住房問(wèn)題研究”課題組副組長(zhǎng)倪鵬飛表示，上半年市場(chǎng)走勢(shì)偏離調(diào)控目標(biāo)，主要是宏觀政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期調(diào)整與市場(chǎng)恐慌引起的，而不是宏觀政策微調(diào)實(shí)際作用導(dǎo)致的，但是這一回漲的變化給下半年的調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度。“2012上半年住房市場(chǎng)的形式及其變化是住房市場(chǎng)各方相互博弈，尤其是各方與中央調(diào)控政策博弈并動(dòng)態(tài)演化的結(jié)果。”倪鵬飛說(shuō)。

不僅市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，地方“政策微調(diào)”也在反復(fù)試探。盡管近來(lái)多個(gè)部門(mén)2個(gè)月內(nèi)9次表態(tài)不放松樓市調(diào)控，但是在“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力下，一些地方政府卻按捺不住為房地產(chǎn)調(diào)控松綁的沖動(dòng)。繼河南首套房貸利率7折優(yōu)惠近日被銀監(jiān)部門(mén)否決后，珠海又?jǐn)M將住宅限購(gòu)范圍從主城區(qū)收縮至一條街區(qū)，但消息剛曝出4個(gè)小時(shí)即被連夜叫停。

“下半年，中央的房地產(chǎn)調(diào)控將面臨諸多復(fù)雜的矛盾。”倪鵬飛說(shuō)，由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不是市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)生，而是通過(guò)行政高壓手段實(shí)現(xiàn)，因此基礎(chǔ)并不牢固，存在諸多不確定性，包括報(bào)復(fù)性反彈導(dǎo)致調(diào)控功虧一簣風(fēng)險(xiǎn)和資金斷裂積聚房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)等兩大風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，目前住房市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充分，開(kāi)發(fā)商資金緊張，尚不具備報(bào)復(fù)性反彈的條件。但是，在經(jīng)歷半年以上的住房吸納周期，商品房庫(kù)存消耗到達(dá)一定程度后，開(kāi)發(fā)企業(yè)上調(diào)價(jià)格底氣將增加，如果沒(méi)有有效的調(diào)控措施，一、二線城市房?jī)r(jià)有出現(xiàn)快速反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

摩根大通首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)研究部主管朱海斌也表示，下半年政策風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大風(fēng)險(xiǎn)。一方面，若調(diào)控過(guò)緊，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，將導(dǎo)致樓市面臨崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn);另一方面，若調(diào)控放松，將導(dǎo)致樓市反復(fù)。

對(duì)此，倪鵬飛建議，下半年?duì)幦?shí)現(xiàn)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)的雙雙軟著陸。在價(jià)格上，要扭轉(zhuǎn)一度回漲的趨勢(shì)，使之重新回到總體回落的方向上來(lái);在銷(xiāo)售上，總體基本平穩(wěn)，保障房和普通商品房銷(xiāo)售比例上升;在投資上，總體適度減緩?fù)顿Y，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加。

在具體政策上，他建議完善差別化的金融政策。包括取消“商業(yè)銀行對(duì)(首套房)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”的優(yōu)惠，改為“商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率”，二套房的貸款比基準(zhǔn)利率上浮20%。實(shí)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自動(dòng)上浮普通行業(yè)貸款0.5個(gè)百分點(diǎn)的貸款制度，保障性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款下浮一般行業(yè)貸款0.5個(gè)百分點(diǎn)的制度。倪鵬飛同時(shí)建議，應(yīng)取消期房預(yù)售制度，創(chuàng)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道，在商品房庫(kù)存量較大的條件下，適時(shí)取消期房預(yù)售制度，有利于控制開(kāi)發(fā)商資金了，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商快建快銷(xiāo)。

但是，多位業(yè)內(nèi)專家中，也有人對(duì)上述報(bào)告持不同的觀點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，在限購(gòu)、限貸政策基本面不變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生根本性變化。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，國(guó)家應(yīng)繼續(xù)給剛需人群提供信貸支持，差異化對(duì)待。