房價抬頭 房地產(chǎn)調(diào)控再度繃緊？

近來，房地產(chǎn)調(diào)控似乎又升溫了。具體表現(xiàn)在以下兩個方面：一是相關(guān)部委通過權(quán)威官方媒體強調(diào)、宣示政策意圖;二是一線城市動作頻頻，比如上海重申嚴(yán)格執(zhí)行限購，廣州限售高端住宅等。

政策的變化，主要是跟著市場走的。今年年初，有預(yù)測稱，全年樓市將跳出一個“三部曲”：探底、筑底、復(fù)蘇?，F(xiàn)在看來，已完全驗證。住宅成交量于3月開始復(fù)蘇，房價于6月止跌反彈，房地產(chǎn)開發(fā)、土地市場、房屋新開工等指標(biāo)于8月復(fù)蘇。各指標(biāo)依次見底、反彈，短周期的特征非常鮮明。

最為關(guān)鍵的是，房價的反彈，直接違背本輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，跟隨房價變化，政策隨之而動。一季度時，房價下跌，調(diào)控政策基本沒動靜;二季度，量增價穩(wěn)，政策仍無動作;三季度，由于房價開始上漲，7月動作頻頻：溫總理提出決不允許房價反彈、國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知、國務(wù)院派出八大督查組、中央政治局表示防止房價反彈。8月，關(guān)于房產(chǎn)稅試點城市增加、二手房稅收從緊的消息甚多，深圳等城市已采取評估法征二手房交易稅。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，9月以來，住宅成交量小幅下滑，房價漲幅回落，市場有所降溫，“金九”泡湯。然而，恰在此時，土地市場迅速回暖，一方面大房企搶地，另一方面各地推地?zé)崆楦邼q，高價地時有現(xiàn)身。于是，政策之繩再度繃緊。

國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近兩個月土地市場總體平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)過熱。但要繼續(xù)做好地價動態(tài)監(jiān)測，防止高價地擾亂市場預(yù)期。要求各地建立出讓前預(yù)研判制度，選用更加靈活的差別化競價方式，采取加強競買人資格和資金來源審查、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件等措施，減少非理性競爭。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，從9月開始，抑制房價的行動，將進(jìn)入年內(nèi)的“高潮期”。主要理由如下：一、房價上漲的動力源較多。近幾個月的成交量，遠(yuǎn)超去年同期，一般而言，成交量增加，價格有上漲的壓力。美國QE3的出籠使得流動性擴張，部分熱錢將重返中國，國際大宗商品價格上漲后，對國內(nèi)形成輸入性通脹。此外，今年以來土地購置量和房屋新開工量持續(xù)負(fù)增長，后續(xù)住宅供應(yīng)將會偏緊。二、穩(wěn)定房價是穩(wěn)定社會的需要，中央和地方皆有此壓力。三、一線城市多制定有年度房價目標(biāo)，比如北京和上海都是“2012年房價穩(wěn)中有降”，隨著房價的止跌反彈，實現(xiàn)年度目標(biāo)的難度加大。

實際上，“高潮期”只是相對今年“前三”季度而言，而相對于2010年，只能算“小巫見大巫”。

從中央政策來看，仍將以強調(diào)并督促地方落實為主，限購限貸不會放開。信貸和稅收皆為差別化，但信貸空間主要在于首套房，權(quán)在商業(yè)銀行，稅收將成為調(diào)控的主要手段。存量房采用評估法，避稅越來越難，房產(chǎn)稅增加試點城市已呼之欲出。值得關(guān)注的是，中央將適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責(zé)。另外，相關(guān)部門還將做防止房價反彈的政策預(yù)案。從地方政府來看，大部分地方政府都會在經(jīng)濟穩(wěn)增長和抑房價之間糾結(jié)，態(tài)度將趨于分化。三四線城市收緊的可能性幾乎不存在，而一線城市和少數(shù)房價較高的二線城市，或?qū)?ldquo;保任務(wù)、保面子”而在預(yù)售、賣地、限價等環(huán)節(jié)加碼。