成交量持續(xù)下跌 明年房企必將面臨資金緊張局面

樓市成交量的持續(xù)減少和中央政府2012年樓市政策不會出現(xiàn)放松的態(tài)度，接近歲末房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，客觀形勢要求著房企要加緊轉(zhuǎn)型。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)市場股權(quán)變動頻繁，規(guī)模房企股權(quán)交易累計已達93宗，總交易額達到300.8億元，遠超2010年全年的84宗165.25億元的規(guī)模，預(yù)計全年交易額相比2010年將翻倍。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示目前北京產(chǎn)權(quán)交易所有關(guān)房地產(chǎn)類的掛牌為26宗，僅12月新增掛牌就達到了13宗，其中涉及股權(quán)類的交易掛牌達到了7宗。上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌類房產(chǎn)交易達到了15宗，其中涉及股權(quán)的掛牌達到了11宗。其中大部分掛牌企業(yè)都屬于資金缺乏，售股過冬類型。

目前，外行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金加速逃離房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)也接連出現(xiàn)棄房涉礦。迫于資金鏈緊張的壓力，不僅不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項目等實物資產(chǎn)，很多央企也先后脫離或剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而一些資金實力相對較強的房企借機出手接盤。

萬科去年全年投入收購的資金為22億元。而今年僅在上半年，萬科已經(jīng)分別以31億元、2266萬美元和3600萬元收購了廣州市番禺向信房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)、香港鴻弘投資有限公司100%股權(quán)和武漢市永利置業(yè)有限公司100%股權(quán)，并以2469萬元收購了其他7家公司，合計投入約33億元用于收購。恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)等大型房企也在市場變化中以并購的方式加大企業(yè)的市場份額。最新消息稱，融創(chuàng)中國將收購因資金困難的綠城集團旗下的無錫香樟園項目，同時，綠城或?qū)で笙騍OHO中國轉(zhuǎn)讓上海外灘地王土地總價92.2億元10%的股權(quán)。

房地產(chǎn)市場的集中度將越來越高。中房協(xié)與蘭德咨詢近日聯(lián)合發(fā)布《中國房企經(jīng)營管理狀況2011》藍皮書，預(yù)計到2015年，將有30%房企被洗牌出局。根據(jù)該“藍皮書”提供的數(shù)據(jù)，截至2010年底，全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)66290家，而兩年內(nèi)累計減少了24.57%，并呈現(xiàn)加速減少態(tài)勢。金融危機后，特別是新一輪調(diào)控后房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”已經(jīng)開始，并呈現(xiàn)加劇趨勢。到2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將剩下4.5萬家左右，低于2004年的水平。

業(yè)內(nèi)人士普遍認同這樣的判斷，認為在持續(xù)調(diào)控的政策前提下，房企并購的速度與波及面必將加大，同時轉(zhuǎn)型將加速。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，2012年，房地產(chǎn)公司的資金會空前緊張，這一點已成定局。即使下一步貨幣政策微調(diào)，也屬于定向?qū)捤桑彩轻槍χ行∑髽I(yè)的，一時半會兒難以惠及房地產(chǎn)業(yè)。未來幾個月房地產(chǎn)業(yè)會出現(xiàn)大量的并購、重組。

3600萬套保障性住房目標的確定，以及各地方政府簽下2012年新增保障性住房建設(shè)的“軍令狀”，使很多開發(fā)商對明年保障性住房建設(shè)量會大為收縮的預(yù)期落空。正如SOHO中國潘石屹所言，3600萬套保障性住房建設(shè)如一座大山。由于保障性住房的土地是政府劃撥，不用繳納土地出讓金，建成房屋后也不上稅，做住宅的開發(fā)商無法與之競爭。留給住宅類開發(fā)商的只有占樓市比例很小的豪宅市場。房地產(chǎn)商已很難樂觀。

最近一段時間，萬科等不少地產(chǎn)巨頭都在采取“快賣房、不囤地”高周轉(zhuǎn)開發(fā)運營“過冬模式”。并有意向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等方向轉(zhuǎn)型。綠城中國在資金鏈緊張的壓力下，也在試圖憑借其產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢，通過代建業(yè)務(wù)模式，以品牌和管理輸出占據(jù)一席市場。然而，所有企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型從近期目的看都是在追求“現(xiàn)金為王”，從長遠目標看，很多具有戰(zhàn)略謀劃的企業(yè)則期望由此獲得具有經(jīng)營價值的開發(fā)。

現(xiàn)在明顯可見的是，物業(yè)經(jīng)營價值將取代土地、開發(fā)量等成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的焦點。優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)、良好運營模式和穩(wěn)定租單是中國當?shù)禺a(chǎn)資產(chǎn)證券化REITs業(yè)務(wù)開啟必備的條件。