開發(fā)商會被6000億庫存撐死

開發(fā)商“亞歷山大”

去庫存無疑是當前開發(fā)商的最緊迫任務。

據(jù)統(tǒng)計，目前，滬深兩市已有52家房地產(chǎn)上市公司披露2011年年報，剔除ST公司和一些不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元，同比增長45.8%。

值得注意的是，一直承諾“不降價”的寶龍地產(chǎn)也開始熬不住了。寶龍地產(chǎn)首席執(zhí)行官許華芳日前表示，新開項目都會推出一定的促銷。他還坦言，“沒促銷肯定很難賣”。

庫存總額近6000億元

公開資料顯示，48家A股房企中，上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%。

有機構(gòu)認為，隨著2010年大量開工的項目陸續(xù)竣工，房企去庫存化的壓力將與日俱增。據(jù)悉，按房企存貨和營業(yè)成本，以去年的開發(fā)和銷售進度計算，48家房企目前存貨的消化周期達4.62年。

數(shù)據(jù)顯示，萬科以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。截止到2011年12月31日，萬科的各類存貨中，在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%;擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%;已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%。

除此之外，據(jù)了解，萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達1442天，同比增加105天。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉曾表示，截止到目前，從全國在建項目的面積來看，按照2011年的成交量，至少可以賣三年。

鐘偉分析，到2013年底，商品房房屋庫存大約為45億—46億平方米，由此導致每年支出的資金占用成本大約為3000億—3500億元，從而嚴重擠壓房地產(chǎn)利潤。

事實上，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)真正風險在于不斷累積的房屋高庫存。

中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，一些上市房企過分相信土地升值能夠帶動產(chǎn)品升值，這幾乎成為一些上市房企根深蒂固的觀念。但事實上，現(xiàn)在經(jīng)濟成長形勢并不好，導致土地升值空間相對不大，甚至部分上市房企的資產(chǎn)正在大幅縮水。這個時候，庫存居高不下導致房企回籠資金慢，而資產(chǎn)縮水卻在加快，開發(fā)商因此而深陷高庫存“泥潭”。

去庫存前景堪憂

實際上，針對上述房企高庫存現(xiàn)象，也有聲音稱，近期，樓市成交量正在回升，庫存也在隨之降低。

對此，北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，雖然市場上的交易量出現(xiàn)小幅回升，但從成交量的絕對值來看，2月份的銷售面積僅相當于2011年標桿房企月度平均銷售面積的6成，市場依然處于低位。

更值得注意的是，根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，截至到2012年2月底，標桿房企在售項目庫存量相對于2011年5月底增加了約6成。

張大偉還表示，雖然開發(fā)商都不同程度地調(diào)整了各自的推盤節(jié)奏和推盤量，但庫存量的持續(xù)增加卻是不爭的事實。而且總體來看，房企去庫存難度很大，前景堪憂。