產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景廣闊

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅限購(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)隱藏風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景值得期待。“未來(lái)的十年將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。”五礦(營(yíng)口)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展公司副總經(jīng)理趙錦明表示。

宏觀調(diào)控幾乎對(duì)五礦產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒(méi)有任何影響。在趙錦明看來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了變化，央企在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科、恒大等企業(yè)花10年時(shí)間未必能超越。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，五礦產(chǎn)業(yè)園位于遼寧省營(yíng)口市區(qū)南，營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，占地30.4平方公里，分三期開(kāi)發(fā)，其中一期7平方公里，二期13平方公里，三期10.4平方公里，重點(diǎn)發(fā)展以裝備制造、電子信息及光電、新能源、新材料應(yīng)用等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

地方政府有強(qiáng)烈的招商引資沖動(dòng)，而央企則是各地方政府爭(zhēng)相拉攏的對(duì)象。地方政府看重的是央企本身所擁有的產(chǎn)業(yè)資源，以及其強(qiáng)大的資金實(shí)力。作為企業(yè)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更易獲得政策支持。趙錦明指出，各個(gè)地區(qū)發(fā)展中有一部分政策是可以地方自主的制定的。自主政策恰好可以和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上結(jié)合，創(chuàng)造出有利于發(fā)展的環(huán)境，局部形成拉動(dòng)點(diǎn)和結(jié)點(diǎn)，把整個(gè)區(qū)域帶動(dòng)起來(lái)。再輔以商業(yè)和住宅等業(yè)態(tài)，可以使產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，得到很好的平衡。金融資源在向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傾斜。銀行也非常歡迎做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這樣的企業(yè)，甚至連做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的民企也很容易獲得融資。此外，雖然回報(bào)率不及住宅，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的拿地成本顯著低于住宅和商業(yè)，且長(zhǎng)期回報(bào)穩(wěn)定。

在趙錦明看來(lái)，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，模式等于生產(chǎn)力。“園區(qū)是否可以成功，取決于盈利模式、經(jīng)營(yíng)模式、運(yùn)作模式，是不是能夠抓住整個(gè)大經(jīng)濟(jì)的脈搏”。

做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，必須研究產(chǎn)業(yè)。“真正能夠在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造空間的是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。”趙錦明說(shuō)，作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商，需把握生產(chǎn)力分工以及勞動(dòng)要素轉(zhuǎn)移的規(guī)律。企業(yè)投資最關(guān)注的是市場(chǎng)，有市場(chǎng)才會(huì)建廠;企業(yè)需要降低成本，這其中包括原材料成本、物流成本和人力成本。再次是該地區(qū)是否有特殊資源。產(chǎn)業(yè)由發(fā)達(dá)地區(qū)向不發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，因而產(chǎn)生不同的物業(yè)需求。此外，生產(chǎn)要素的差異性決定了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同，也決定了物業(yè)產(chǎn)品的形式不同。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，低端產(chǎn)業(yè)附加價(jià)值低，更關(guān)注政策，因此低端產(chǎn)業(yè)對(duì)園區(qū)的配套設(shè)施關(guān)注并不強(qiáng)，只要有優(yōu)惠的政策，就會(huì)吸引他們進(jìn)駐。例如富士康更需要低廉的勞動(dòng)力和各級(jí)政府的補(bǔ)貼。中端產(chǎn)業(yè)對(duì)配套要求更高。例如深圳地區(qū)的電子企業(yè)，對(duì)園區(qū)配套、物流、生產(chǎn)技術(shù)和零部件配套都有要求。而高端產(chǎn)業(yè)，更關(guān)注地區(qū)市場(chǎng)化程度如何，他們會(huì)首先關(guān)注一線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅需要成熟的理論指導(dǎo)，更需要科學(xué)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)研究。“要想支撐一個(gè)地區(qū)的發(fā)展，就要有產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)不僅僅是指工業(yè)，還要有工業(yè)之外的產(chǎn)業(yè)。”趙錦明說(shuō)。有產(chǎn)業(yè)支撐，地區(qū)發(fā)展才會(huì)更有生命力。而該地區(qū)適合做什么產(chǎn)業(yè)是由地區(qū)的資源稟賦和政策決定的。此外，規(guī)劃的重要性不言而喻，唯有科學(xué)規(guī)劃才能避免“睡城”和“死城”現(xiàn)象。

而提升園區(qū)的附加價(jià)值，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈。“稀缺是可以創(chuàng)造的，取決于對(duì)地區(qū)的主導(dǎo)的設(shè)計(jì)。”趙錦明稱(chēng)。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地面積越大，運(yùn)作價(jià)值越高。開(kāi)發(fā)商參與土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)綜合服務(wù)、招商引資等每一個(gè)環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的業(yè)態(tài)包括商業(yè)、住宅也包括工業(yè)廠房。通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得現(xiàn)金流，開(kāi)發(fā)商為政府創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)促進(jìn)了政策的完善，自身也獲得快速發(fā)展。