上海保障房建設(shè)滯后 融資難題如何解？

上海力圖通過(guò)一系列融資模式的創(chuàng)新，為保障房建設(shè)持續(xù)提供資金

今年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)下行壓力等因素影響，地方地方財(cái)政持續(xù)吃緊，在此背景下，保障房的資金來(lái)源和建設(shè)進(jìn)度是否會(huì)受到影響?

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，“十二五”期間，上海將建設(shè)各類保障性住房約100萬(wàn)套。9月17日，上海銀監(jiān)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，為支持保障性住房的建設(shè)，上海銀行業(yè)壓縮了商業(yè)性住房的開(kāi)發(fā)貸款。截至2012年8月底，上海市名單下的保障房貸款余額為759.4億元，保障房貸款增量占全部同期住房開(kāi)發(fā)貸款增量的比重為125%。

由于四季度即將到來(lái)，建設(shè)進(jìn)度對(duì)于資金也提出了更高要求。上海力圖通過(guò)一系列融資模式的創(chuàng)新，為保障房建設(shè)持續(xù)提供資金。

保障房的資金結(jié)構(gòu)

官方公布的數(shù)據(jù)顯示，今年的1-8月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程新開(kāi)工650萬(wàn)套，開(kāi)工率為87%，基本建成420萬(wàn)套，完成投資8200億元。

9月13日，上海房管局公布前7個(gè)月保障房數(shù)據(jù)，這7個(gè)月上海新開(kāi)工建設(shè)各類保障房約7.6萬(wàn)套，占年度目標(biāo)套數(shù)的46%;竣工約7.1萬(wàn)套，占年度目標(biāo)套數(shù)的79%;可供應(yīng)約7萬(wàn)套，占年度目標(biāo)套數(shù)的62%。

跟全國(guó)的進(jìn)度對(duì)比，上海開(kāi)工率顯得相對(duì)滯后，而影響進(jìn)度的原因，除了政府需要騰出土地之外，就是資金。

目前上海保障房的資金主要來(lái)源是，財(cái)政資金和銀行貸款。

今年7月，上海市財(cái)政局局長(zhǎng)蔣卓慶在上海市十三屆人大常委會(huì)三十五次會(huì)議上透露，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)2012年發(fā)行2500億元地方政府債券中，切分到上海的規(guī)模為89億。在89億地方債中，上海市本級(jí)安排使用29億，其中共計(jì)10.9億元用于保障性安居工程的建設(shè)。

雖說(shuō)10.9億并不是一個(gè)大數(shù)字，但是作為項(xiàng)目的本金，其可以撬動(dòng)的資金杠桿則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于這個(gè)數(shù)字。

更多的來(lái)源則是銀行的貸款。

上海銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，轄區(qū)內(nèi)各銀行在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，將力爭(zhēng)全年實(shí)現(xiàn)保障房項(xiàng)目及舊改貸款增量651億元，這個(gè)數(shù)字預(yù)計(jì)占2012年全市貸款增量約20%。

但銀行如何為公租房提供開(kāi)發(fā)貸款，是一道難題。

由于經(jīng)濟(jì)適用房可通過(guò)出售收回成本，而公租房的回報(bào)方式是“略低于市場(chǎng)價(jià)格”的租金，且回款時(shí)間長(zhǎng)，而銀行貸款卻具有短期性。這對(duì)目前在大力發(fā)展公租房的上海，更提出了創(chuàng)新融資模式的挑戰(zhàn)。

創(chuàng)新融資模式

當(dāng)前，上海針對(duì)保障房的融資體系正逐漸建立。

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，上海正在爭(zhēng)取保障房定向私募債試點(diǎn)，目前正與中國(guó)交易商協(xié)會(huì)和央行上?？偛康炔块T(mén)溝通。這個(gè)保障房定向工具主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商，其融資成本將低于銀行貸款。目前，上海浦發(fā)銀行正積極爭(zhēng)取參與試點(diǎn)。

與此同時(shí)，上海銀行也在爭(zhēng)取引導(dǎo)保險(xiǎn)資金投入保障性住房的建設(shè)項(xiàng)目。

就保險(xiǎn)資金進(jìn)入上海公共租賃房領(lǐng)域，上海在2011年就作出了嘗試。今年5月，太平洋保險(xiǎn)在上海市投資的公共租賃房徐匯馨寧公寓，已經(jīng)建成，太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)募資總規(guī)模為40億元，采用的是以債權(quán)而非股權(quán)方式投資公租房，選擇實(shí)力雄厚的建設(shè)企業(yè)作為償債主體，目前共計(jì)投放了3個(gè)項(xiàng)目。

除了銀行、政府積極財(cái)政投入、保險(xiǎn)資金之外，上海市公積金管理中心也是上海保障房的資金來(lái)源，在2011年5月之時(shí)，上海市公積金管理中心從增值收益中出資約15億元，收購(gòu)城投置地公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的新江灣尚景園15萬(wàn)平方米、2202套住房用作公共租賃房。

除此之外，根據(jù)2011年國(guó)家下發(fā)了的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，上海目前正在積極探索發(fā)行企業(yè)債券融資。

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，在公租房的領(lǐng)域，目前的關(guān)鍵問(wèn)題在于公租房的運(yùn)作模式不清晰，資金回收的機(jī)制沒(méi)有理順，因此資金相對(duì)還不敢貿(mào)然進(jìn)入。

陳杰認(rèn)為，只要能控制公租房的土地成本，保證一定的收益率，就可以提高民間企業(yè)的投資興趣，擴(kuò)大社會(huì)資本進(jìn)入空間。