“港人港地”難抑房價(jià) 香港樓市泡沫如何消？

不少內(nèi)地富豪熱衷于去香港購樓買別墅，在一定程度上推高了香港房價(jià)。而據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，最近香港房地產(chǎn)市場有不少熱點(diǎn)話題，其中最有意思的是“港人港地”措施。為了兌現(xiàn)在競選時(shí)許下的控制樓市泡沫的承諾，新任香港特別行政區(qū)行政長官梁振英正特意通過一些非常規(guī)的手段，來控制香港的房地產(chǎn)泡沫，“港人港地”則是他近期推出的“梁十招”地產(chǎn)調(diào)控措施中最受關(guān)注的一條。

所謂“港人港地”，是指香港特區(qū)政府未來將會有選擇地批出一些地塊建造房屋，只供擁有香港永久身份的居民購買，而這些房子在一定時(shí)期內(nèi)(目前限定的期限是30年)只能出售給香港永久居民，而且不能用公司名義購買。梁振英希望這一政策能抑制因?yàn)閮?nèi)地富豪赴港買樓而引發(fā)的地產(chǎn)泡沫。

抑制樓價(jià)泡沫?

任職證券分析員的凱文一直在找房子準(zhǔn)備結(jié)婚，在他看來，“港人港地”是個(gè)不錯(cuò)的措施，但他認(rèn)為房子的數(shù)量實(shí)在太少，而且最快也要四年后才建好，“遠(yuǎn)水解不了近渴”，難以壓制目前的房地產(chǎn)價(jià)格。

“實(shí)際效果有限，”他說，“除非政府規(guī)定，今后每幢私樓里，有多少比例的樓盤全部只能由香港人來買，才有可能改變市場預(yù)期。”

有這種想法的不僅僅是凱文一個(gè)人。香港特區(qū)發(fā)展局局長陳茂波近日就這一問題回應(yīng)媒體時(shí)說，政府“暫時(shí)不會為未來的土地供應(yīng)定一個(gè)硬指標(biāo)，一定要多少個(gè)百分比是‘港人港地’……政府未來的做法是，在每次公布下一季有什么土地出售時(shí)，才會說清楚哪些會是‘港人港地’”。

香港人的憂慮

和凱文一樣正在準(zhǔn)備結(jié)婚買房的香港女生莎莎考慮得更深遠(yuǎn)一些。她表示，根本不指望“港人港地”能真正幫到香港人，因?yàn)槭冀K房子還是要換更大的。她更擔(dān)憂的是，如果買了有交易限制的“港人港地”，未來有可能無法順利出手，會影響自己將來的換房計(jì)劃。

“港人港地”只允許在香港永久居民之間進(jìn)行買賣，而且限制期長達(dá)30年——表面上似乎保護(hù)了香港人的利益，但同時(shí)也限制了這種樓盤的二級市場流動性，買這種樓的香港人未來有可能面對下游需求不足而無法出手的問題，這種低下的流動性也會反映在樓價(jià)上，使得這批樓盤的升值空間有限。

另一方面，像莎莎這樣的香港人經(jīng)歷過1997年金融危機(jī)和2003年的“SARS危機(jī)”，他們深知樓市不會一路走高，因此無時(shí)無刻不在擔(dān)心，自己會成為高位套牢的接盤人。事實(shí)上，盡管這兩個(gè)月香港樓市價(jià)位高企，但是成交量與成交金額均出現(xiàn)停滯不前的局面。

從這個(gè)角度來看，莎莎的擔(dān)心不無道理，雖然香港中產(chǎn)的承接力仍然強(qiáng)勁，但從當(dāng)前的形勢來看，那些較多內(nèi)地買家光顧的房子才有較好的流動性，也具備較高的升值潛力。

資助購買力

事實(shí)上，形成今天香港地產(chǎn)價(jià)格困境的根本原因是聯(lián)匯制。港幣一直跟隨美元保持低息——最近的按揭貸款利率在2.25%左右，加上銀行提供的高杠桿借款，令買房者的每月供款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前的房租，而又有機(jī)會贏得房價(jià)的升幅。

表面上，社會爭論的焦點(diǎn)是高房價(jià)，實(shí)際上目前香港的收入與按揭比仍然處于歷史上的安全水位。問題在于，香港特區(qū)政府之前推出的多項(xiàng)措施，限制了香港人的首付能力。

一家基金公司的職員表示，她不是付不起月供，而是達(dá)不到首付要求;她希望政府能稍稍放開住房按揭貸款的上限。

過往香港銀行都能提供70%~95%的貸款，但是從2010年下半年開始，香港特區(qū)政府收緊政策，嚴(yán)格限制超過70%以上的貸款;同時(shí)對第二、第三套房，總價(jià)超過680萬港元以上，以及租約未完的房子均采取了限貸限制。

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，香港特區(qū)政府的限貸令是在兩年前頒布的，如今房價(jià)已經(jīng)升了超過20%，但是“高價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)并沒有提升，仍然是在總價(jià)680萬港元以上。而目前價(jià)值680萬港元的房子，往往并不能符合中產(chǎn)階層換大房子的要求，這使得那些想換到大房子的業(yè)主得不到足額貸款，因此要么提高現(xiàn)有房子的售價(jià)，要么惜售，仍然住在現(xiàn)在的房子里——不論哪一種，都令整個(gè)樓市價(jià)格感受到上升壓力。

限制未完租約的房子的按揭同樣推升了樓價(jià)——在香港，不少炒房者擁有多套房子用于收租，一旦房價(jià)急升，這些炒家往往很快會連租約把房子賣掉。這樣做實(shí)際上為市場上提供了大量的房源供應(yīng)，有助于平抑樓市價(jià)格。但現(xiàn)在，香港特區(qū)政府要求銀行降低帶租約的房子貸款上限，使得二級市場的供求出現(xiàn)了扭曲。

相比“港人港地”，香港特區(qū)政府或許應(yīng)該另謀良方，從別的角度抑制房價(jià)上漲，防治泡沫破裂。