北京小產(chǎn)權(quán)房占市場(chǎng)總量20% 購房風(fēng)險(xiǎn)大維權(quán)難

前瞻網(wǎng)記者從北京市國土資源局官網(wǎng)了解到，為遏制小產(chǎn)權(quán)房增長勢(shì)頭，今年6月以來，北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售(變相銷售)工作，初步清理出自2008年以來在建在售的79個(gè)違法占地項(xiàng)目，正在對(duì)其進(jìn)行查處，并提醒廣大公眾不要購買。

同時(shí)，該官網(wǎng)提供了79個(gè)違法占地住宅項(xiàng)目的分布圖。據(jù)該圖顯示，北京市16個(gè)區(qū)縣中，昌平區(qū)、房山區(qū)和懷柔區(qū)所占整治項(xiàng)目比例最高，依次為：28、22、13。

9月19日，北京市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些項(xiàng)目有些是占用農(nóng)用地，有些是占用集體土地，具體情況各不相同;清理整治工作將堅(jiān)持屬地管理、政府主責(zé)原則，以區(qū)縣政府為責(zé)任主體，進(jìn)行分類治理。

對(duì)于此次清理工作，圣運(yùn)律師事務(wù)所征地拆遷業(yè)務(wù)部首席律師王優(yōu)銀表示，就北京市小產(chǎn)權(quán)房總量而言，79個(gè)項(xiàng)目僅占其中很少一部分。

此前，有調(diào)查顯示：北京地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房占市場(chǎng)總量的20%。“針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，我國每年都會(huì)有幾次清理行動(dòng)，但小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量有增無減。”對(duì)于此次清理工作，王優(yōu)銀認(rèn)為最大意義在于“傳遞一個(gè)信號(hào)，遏制其增長勢(shì)頭”。

王優(yōu)銀說，對(duì)此類案件處理時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到兩類糾紛。一類糾紛出現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者和當(dāng)?shù)卣g。在項(xiàng)目開發(fā)上，開發(fā)者一般和當(dāng)?shù)鼗鶎诱泻献麝P(guān)系。當(dāng)項(xiàng)目因違反土地規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī)，而受到上級(jí)主管部門責(zé)罰時(shí)，開發(fā)商與基層政府之間就會(huì)出現(xiàn)矛盾。“項(xiàng)目開發(fā)是獲得基層政府許可的，取消后誰來承擔(dān)損失?”他說。

另一類糾紛出現(xiàn)在開發(fā)商和購房者之間。比如，此次清理的79個(gè)違法占地項(xiàng)目，雖然大多屬于在建項(xiàng)目，但開發(fā)者基本都采用預(yù)售的方式。

“參與此類項(xiàng)目的開發(fā)者大多資質(zhì)不健全、資金緊缺，必須靠預(yù)售來保證項(xiàng)目的實(shí)施。如果項(xiàng)目取消，購買者要求還款，開發(fā)商往往稱，資金已投入項(xiàng)目建設(shè)，無法退款。無奈之下，一些購買者會(huì)通過報(bào)警、起訴等途徑維權(quán)，但效果欠佳。”王優(yōu)銀說。

多年來，購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)巨大，購買者卻始終有增無減。王優(yōu)銀認(rèn)為，有兩個(gè)重要原因，“首先是價(jià)格低，其次是購買者認(rèn)為法不責(zé)眾。”

如果運(yùn)用行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)行為效果有限，是否存在更為柔和的解決方式?上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，目前，很多地方保障房房源嚴(yán)重不足，相應(yīng)的土地供應(yīng)也欠缺。我國已明確提出，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地并軌。應(yīng)當(dāng)以此為基礎(chǔ)，尋找改革突破點(diǎn)。他認(rèn)為，此前深圳土地管理制度改革提出的“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)保障房”，對(duì)其他地區(qū)來說，具有借鑒意義。

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，深圳是我國小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象較為嚴(yán)重的地區(qū)。當(dāng)?shù)貒辆衷?007年進(jìn)行的一次調(diào)查結(jié)果顯示，全市“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房總建筑面積，占全市住房總量的一半。今年8月，有媒體報(bào)道，深圳推出的保障房創(chuàng)新方案中將“包括非法建筑納入住房保障體系”。

楊紅旭指出，這一方案在操作中有一些問題需要注意。“如果房子已經(jīng)違規(guī)出售，成為各小業(yè)主所有房屋，政府出面收購難度很大。如果項(xiàng)目在建或建好尚未出售，拆除會(huì)浪費(fèi)社會(huì)資源，此時(shí)，由政府出面支付部分資金補(bǔ)償村集體，獲得項(xiàng)目使用權(quán)，再將其作為保障房房源進(jìn)行租賃分配，社會(huì)效益更大。”

各地政府是否愿為項(xiàng)目使用權(quán)轉(zhuǎn)移支付費(fèi)用?楊紅旭表示，政府自行購地、建造保障房，所需資金量很大。“收購的方式對(duì)雙方而言性價(jià)比都更高。”他說。

對(duì)于“政府部分讓利”的建議，王優(yōu)銀表示贊同。他認(rèn)為，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有土地管理制度。

“農(nóng)村集體土地，很多位于城郊或城中村。這部分土地，村集體應(yīng)當(dāng)享有處置和收益權(quán)，通過市場(chǎng)行為獲利，并向國家繳納部分稅費(fèi)。然而，一些地方政府向村集體低價(jià)征地，再高價(jià)賣給開發(fā)商，從中獲取土地財(cái)政收入?；鶎诱畱?yīng)部分讓利給農(nóng)民。”

在此次清理整治工作得到廣泛關(guān)注后，北京市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，針對(duì)79處小產(chǎn)權(quán)房將“分類處理”。

對(duì)此，楊紅旭認(rèn)為，大規(guī)模拆除可能性極小，“尤其是已建成甚至已出售的”。“占用農(nóng)村耕地的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，性質(zhì)惡劣，對(duì)這類情況處理應(yīng)當(dāng)比較嚴(yán)厲。建在農(nóng)村建筑用地的項(xiàng)目，可由小業(yè)主、購房人向村集體或政府補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)，這比直接拆除房屋的社會(huì)成本低很多。”他說。

8月底，一部匯集多名專家學(xué)者和法律界意見的《集體土地征收條例》民間意見稿曾引起關(guān)注。

該意見稿建議：以2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施出臺(tái)為限，在此之前建成的此類項(xiàng)目，如政府部門沒有扣罰，應(yīng)視為合法建筑;《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后，如政府部門曾進(jìn)行處罰或仍在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，應(yīng)視為違法建筑。作為這一意見稿的主起草人，王優(yōu)銀表示，該草案的本意是盡可能縮小清理工作切口，確保更多人利益得以維護(hù)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。