北京近2月房價漲幅全國居首 樓盤預(yù)售證開始難產(chǎn)

在北京，不管是期房還是現(xiàn)房，開發(fā)商暫失樓盤定價權(quán)已是公開的秘密。在“新國五條”的調(diào)控背景下，近期關(guān)于北京市政府將實施最嚴(yán)商品房限價政策的消息陸續(xù)傳出。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，事實上，限價并非新政，北京早在2011年就通過設(shè)置期房預(yù)售紅線穩(wěn)定新盤價格，只不過是從近期起，其執(zhí)行轉(zhuǎn)向公開化和升級。

北京住建委主任楊斌上月10日公開表態(tài)限價的兩條原則，一是不能明顯高于上一期項目售價;二是不能高于周邊二手房價。

“之前也有這么要求，但沒有公開，也沒相應(yīng)的文件，只是口頭通知，如今的公開表態(tài)，從實際效果來看，口徑嚴(yán)很多，期房和現(xiàn)房漲價的空間均被圍堵。”一位不愿公開姓名的開發(fā)商介紹。

“實施嚴(yán)格的價格管控是當(dāng)前不得不采取的措施之一。”一位接近北京住建委的人士表述，嚴(yán)格限價背后，是北京房價上漲的壓力以及落地最嚴(yán)房價目標(biāo)責(zé)任制的要求。

“最近兩個月，北京房價漲幅全國居首，已經(jīng)引起北京市領(lǐng)導(dǎo)不滿，并要求建委等相關(guān)部門對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行解釋、說明。”上述人士介紹。最新數(shù)據(jù)顯示，北京4月份新房價格繼3月份后，再次領(lǐng)漲一線城市，同比漲幅連續(xù)第二個月超過10%。

現(xiàn)在北京2013年趨穩(wěn)的年度房價控制目標(biāo)已經(jīng)分解到各區(qū)縣，工作不力的，將進(jìn)行約談和問責(zé)。上述接近北京住建委的人士表示，據(jù)其了解，北京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)放話，房價控制目標(biāo)直接掛鉤相關(guān)負(fù)責(zé)人的“烏紗帽”。

“連成交價也卡死了”

說起自己的買房經(jīng)歷，楊波就一肚子怨氣：“3月份說開盤，到現(xiàn)在還沒有開。”他說的是位于通州的一個剛需項目，其中50多平米的小戶型特別讓他中意，全款100萬元左右。

該項目宣傳推200套房源，但包括楊波在內(nèi)在售樓處登記的意向買家已經(jīng)達(dá)500戶，他擔(dān)心選不到自己中意的戶型、位置，不得不天天電話咨詢開盤時間。

售樓處給出的解釋是，預(yù)售證還未批下來，沒法賣，開盤時間也不確定。

這也是北京諸多開發(fā)商普遍面臨的苦惱，蓄客都準(zhǔn)備好了，就因為拿不到預(yù)售證而無法銷售。

前瞻網(wǎng)了解到，截至目前，通州、大興、房山區(qū)域至少有5家樓盤因為漲價問題，預(yù)售證“難產(chǎn)”。

據(jù)悉，北京限價執(zhí)行升級的時間節(jié)點(diǎn)是在4月。“之前預(yù)售證審批也會卡，但沒有這么嚴(yán)，”通州一位不愿公開姓名的開發(fā)商營銷總監(jiān)稱，現(xiàn)在的要求是，相比項目前一期和周邊二手房，幾乎是零漲幅，一點(diǎn)空間都不給。

“一直以來，大家都認(rèn)為，當(dāng)前建委限的是預(yù)售價，其實不然。”一位不愿公開姓名的北京開發(fā)商說，“如果僅限預(yù)售價，樓盤在實際成交時，還具備一定的漲價空間，北京此前預(yù)留給開發(fā)商的范圍是漲價5%-10%，而現(xiàn)在一點(diǎn)空間都沒有。”

從北京住建委的項目公示數(shù)據(jù)庫了解到，一般來說，樓盤的預(yù)售價會高于實際的成交價格，有的相差5%，有的相差20%。

但4月份以后，“開發(fā)商要審批預(yù)售證時，需要給建委報兩個價格，一個是預(yù)售價，一個是承諾價，”上述開發(fā)商表示，所謂承諾價就是該樓盤預(yù)計入市的價格，也就是最接近實際成交的價格，在建委的“限價”規(guī)則中，上述兩個價格都要限。

“房價控制目標(biāo)的關(guān)鍵在于交易價格的統(tǒng)計，而非預(yù)售價格，如果承諾價批到2萬，預(yù)售價格就算批到5萬也關(guān)系不大，也只能按照2萬成交。”張大偉表示，通過嚴(yán)卡預(yù)售價和承諾價，可以說是限制樓盤在實際交易中漲價的雙重保障。