2017年164家獨角獸所在行業(yè)分析 房產(chǎn)服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀與前景

一、房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)在整個獨角獸企業(yè)的表現(xiàn)情況

1、房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)數(shù)量上榜5家，估值規(guī)模73.3億美元

根據(jù)科技部火炬中心發(fā)布的《2017年中國獨角獸企業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國共有164家企業(yè)入選獨角獸榜單，總估值6284億美元，涉及18個領(lǐng)域，包括電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、互聯(lián)網(wǎng)教育、大健康、房產(chǎn)服務(wù)、大數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)、旅游、企業(yè)服務(wù)、人工智能、軟件應(yīng)用、社交、網(wǎng)絡(luò)安全、文化娛樂、物流、新媒體、云服務(wù)及智能硬件領(lǐng)域。

在房產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，2017年共有5家企業(yè)上榜，在整個獨角獸企業(yè)中的占比3.05%；5家企業(yè)總估值73.3億美元，在整個獨角獸企業(yè)估值中占比1.17%。整體來看，房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)數(shù)量及合計估值排名均偏中等靠后。

圖表1：房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)數(shù)量及占比情況（單位：家，%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理，前瞻經(jīng)濟學(xué)人APP

圖表2：房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)總體估值規(guī)模及占比情況（單位：億美元，%）

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2、企業(yè)整體估值偏低 主要分布于北上深超一線城市

從5家上榜的房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)具體估值情況來看，除了自如估值達(dá)到30.8億美元外，其余企業(yè)估值均在15億元以下。此外，5家企業(yè)平均估值14.66億美元，低于164家獨角獸企業(yè)的平均估值（38.37億美元），也低于剔除估值較大（200億美元）后企業(yè)的平均估值（20.72億美元），反映房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)總體估值偏低。

圖表3：2017年房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)平均估值及水平情況（單位：億美元）

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從區(qū)域分布來看，房產(chǎn)服務(wù)主要分布于北上深超一線城市。其中北京2家，合計估值40.8億元；上海2家，合計估值22.5億元，深圳1家，估值10億美元。

圖表4：2017年房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)獨角獸企業(yè)區(qū)域分布情況（單位：家，億美元，%）

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3、房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)集中在住房租賃領(lǐng)域 且備受資本青睞

從2017年房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)業(yè)務(wù)來看，主要集中在住房租賃領(lǐng)域，其次為新房、二手房買賣。此外，盡管房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)估值偏低，但仍然備受資本青睞。除了自如完成A輪融資外，其余企業(yè)均完成了多輪融資，累計融資額均超過19億元。而自如僅A輪融資就達(dá)到了40億元。

圖表5：2017年房產(chǎn)服務(wù)獨角獸企業(yè)業(yè)務(wù)及融資情況（單位：億元，億美元）

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二、我國房產(chǎn)服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀與前景

1、政策：加快建立房地產(chǎn)市場長效機制 大力發(fā)展租房租賃

隨著我國邁入存量房時代，租房租賃成為了國家建立地產(chǎn)市場長效機制的重要手段。近來來，國家出臺了大量相關(guān)政策引導(dǎo)住房租賃市場的發(fā)展。如2015年1月發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》提出：積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。

2017年7月，住建部、發(fā)改委等9部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。并選取深圳、廣州、南京等12個城市首批試點住房租賃業(yè)務(wù)。

從國家政策的相關(guān)內(nèi)容來看，政策的著力點集中于以下幾個方面：一是加快培育住房租賃市場主體；二是鼓勵租賃住房消費；三是完善租售同權(quán)；四是增加租賃土地與房源供給；五是提供政策優(yōu)惠；六是提供金融支持。

近年來，國家層面主要住房租賃政策如下：

圖表6：2015-2018年中國主要住房租賃政策匯總

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2、資本：各路資本競相布局 推動住房租賃市場發(fā)展

隨著國家對住房租賃支持力度的加大，2017年下半年，各路資本加快了住房租賃市場的布局。主要包括：

房地產(chǎn)企業(yè)：自2017年10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝、龍湖、石榴集團(tuán)和綠城等房企紛紛介入，7家企業(yè)總計473億元的融資計劃獲批。截至2018年3月，部分房企已經(jīng)完成了部分融資額度的發(fā)行工作。

銀行：截至目前，國有五大行均已與房企及住房租賃平臺簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭：支付寶正式上線租房平臺，有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房；京東宣布與北京合建“北京住房租賃監(jiān)管平臺”；小米1億元順為基金投資YOU+公寓等。

圖表7：2017年各路資本布局住房租賃市場情況

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3、市場：人口流動+房價高企 推動租賃市場需求

截至2017年底，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)58.52%，較2010年的49.95%上升了8.57個百分點。快速城市化產(chǎn)生了大量的流動人口。

2010-2014年間，我國流動人口總量持續(xù)增長，由2010年的2.21億人增長至2014年的2.53億人。2015年后在城鎮(zhèn)戶籍人口快速上升的情況下，流動人口有所下降，2016年我國流動人口總量為2.45億人。

盡管流動人口在總?cè)丝谥械恼急扔猩薪?，但仍保持較大比重。可以預(yù)見，在今后較長一段時期，大規(guī)模的人口流動仍將是我國經(jīng)濟社會發(fā)展中的重要現(xiàn)象。

目前，租住私房是流動人口解決居住需求的首選，發(fā)展住房租賃能夠解決城市化進(jìn)程中大量流動人口的居住需求。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，流動人口呈現(xiàn)出年輕化、長期定居、家庭化流動的生存特征，他們將衍生更多的租賃需求。

圖表8：2010-2016年中國流動人口總量變化圖（單位：億人）

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此外，房價高企也是租賃市場需求旺盛的另一源頭。從2017年全球主要城市房價收入比情況來看，中國核心城市當(dāng)前房價收入比已經(jīng)高于大部分國際城市，未來核心城市房價還將上漲，將有更多的人買不起房只能租房，且租房群體轉(zhuǎn)向購房的時間將大大延后，租房時間變長，租賃需求將大幅增加。

圖表9：2017年全球主要城市房價收入比（單位：倍）

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4、前景：2030年將會超過4.6萬億

各大資本之所以搶灘住房租賃市場，有著多方面的考慮，究其根本原因則是住房租賃市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2018-2023年中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》數(shù)據(jù)顯示，目前我國租賃人口已經(jīng)達(dá)到1.9億，主要由流動人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成。未來中國租賃市場的“主戰(zhàn)場”就在一二線城市，因此選取了4個一線城市及23個二線城市進(jìn)行詳細(xì)的拆分計算，測得目前我國的租賃市場規(guī)模已達(dá)1.3萬億元，其中一二線城市的份額占比分別為31%、20%。

此外，前瞻預(yù)計，至2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。租賃人口的增長來源于持續(xù)增長的流動人口規(guī)模，城市化進(jìn)程進(jìn)入第二階段，將有更多人口從中小城市向大城市聚集，將給一二線城市提供增量租賃人口。同時，租金水平也將隨可支配收入及CPI的增長而上升。

圖表10：2017-2030年中國房屋租賃市場規(guī)模預(yù)測（單位：萬億元）  

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理，前瞻經(jīng)濟學(xué)人APP

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