2022年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)銷售分析 回暖信號(hào)顯現(xiàn)【組圖】

行業(yè)主要上市公司：目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的上市公司主要有萬(wàn)科A(000002)、中國(guó)海外發(fā)展(00688)、華潤(rùn)置地(01109)、保利發(fā)展(600048)、龍湖集團(tuán)(00960)、碧桂園(02007)、金地集團(tuán)(600383)、綠地控股(600606)等

本文核心數(shù)據(jù)：商品住宅銷量及金額、辦公樓銷量及金額、社融增量、各級(jí)城市住宅銷量

──房地產(chǎn)產(chǎn)品銷量及金額呈現(xiàn)止跌趨勢(shì)

從中國(guó)商品住宅銷量及金額變動(dòng)情況看，整體上每年5-6月、11-12月的銷量情況較為良好，而3-4月、7-8月銷售情況較差。銷量的波動(dòng)程度與金額的波動(dòng)程度較為一致，表明市場(chǎng)銷售規(guī)模主要受銷量影響。2021年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)加碼調(diào)控，從銷售端、融資端、供給端約束市場(chǎng)，加之部分企業(yè)多年積累的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，導(dǎo)致行業(yè)整體劇烈調(diào)整。2022年以來(lái)，受國(guó)內(nèi)新冠疫情再度爆發(fā)影響及市場(chǎng)信心萎縮，商品住宅銷量一度環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，2022年5月迎來(lái)反彈，5月份銷量環(huán)比增長(zhǎng)23.78%，銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)26.37%，雖然2022年5月份銷量及售價(jià)同比情況仍遠(yuǎn)不及同期，但已有止跌趨勢(shì)，行業(yè)發(fā)展拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)。

注：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局未統(tǒng)計(jì)每年度1月份數(shù)據(jù)，故1-2月份環(huán)比數(shù)據(jù)缺失。

從中國(guó)辦公樓銷量及金額變動(dòng)情況看，銷量波動(dòng)幅度小于金額波動(dòng)幅度，表明近年來(lái)辦公樓產(chǎn)品價(jià)格變化較大。對(duì)比來(lái)看，辦公樓產(chǎn)品的波動(dòng)程度比商品住宅更大，反映辦公樓產(chǎn)品銷售情況穩(wěn)定性較差。2022年以來(lái)，辦公樓產(chǎn)品同樣一度負(fù)增長(zhǎng)，2022年5月，辦公樓產(chǎn)品銷量環(huán)比增長(zhǎng)62.06%，銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)122.15%，而從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份辦公樓產(chǎn)品銷量及銷售金額同比均大幅增長(zhǎng)，辦公樓產(chǎn)品或率先走出低迷行情。

注：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局未統(tǒng)計(jì)每年度1月份數(shù)據(jù)，故1-2月份環(huán)比數(shù)據(jù)缺失。

──住戶貸款增量數(shù)據(jù)有所改善

住戶貸款也是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)交易熱度的重要指標(biāo)，中國(guó)社融指標(biāo)包括人民幣貸款、外幣貸款、企業(yè)債券、政府債券等等，人民幣貸款中的“住戶貸款”是住戶購(gòu)房貸款增量的監(jiān)測(cè)指標(biāo)，能夠從資金層面反映市場(chǎng)交易熱度。

從中國(guó)社會(huì)融資規(guī)模增量來(lái)看，2021年增量較為平穩(wěn)，但2022年以來(lái)波動(dòng)幅度相對(duì)較大，2022年5月社融增量走高，其中的人民幣貸款增量同步走高，五月份人民幣貸款增量達(dá)到1.82萬(wàn)億。

人民幣貸款分部門來(lái)看，5月份，住戶貸款增量數(shù)據(jù)已有所改善。2022年第一季度，住戶貸款增加1.26萬(wàn)億元;4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，反映出4月份居民提前還貸，市場(chǎng)熱度萎縮;5月住戶貸款增加2888億元，同比少增3344億元，環(huán)比大幅增加，表明市場(chǎng)熱度有所回暖。

──一線城市銷量改善仍需觀望

通過(guò)觀測(cè)2020-2022年中國(guó)一線城市商品住宅月度銷售面積，四個(gè)城市的成交量走勢(shì)較為一致。自2022年以來(lái)，一線城市銷量呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，目前銷售面積處于歷史低位。2022年5月，廣州實(shí)現(xiàn)77.71萬(wàn)平方米銷售，環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)100%;上海自疫情管控有所改善后，商品住宅銷量有小幅回升;受疫情復(fù)發(fā)的影響，北京銷量數(shù)據(jù)仍呈下降趨勢(shì);深圳銷量數(shù)據(jù)也繼續(xù)下探。

──部分新一線城市銷量回暖初顯

新一線城市方面，成都市銷量一直處于首位，但其銷量數(shù)據(jù)波動(dòng)變化較大。整體來(lái)看，2022年以來(lái)新一線城市銷量處于歷史低位，但進(jìn)入五月份之后，如青島、蘇州、杭州、南京等城市銷量面積有所上升，回暖信號(hào)初步顯現(xiàn)。

根據(jù)CRIC監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2022年6月份前20天，多數(shù)新一線城市銷售面積環(huán)比大幅上漲，成都、青島、蘇州、杭州、南京分別環(huán)比變動(dòng)32%、99%、47%、40%、-1%。

注：數(shù)據(jù)由前瞻結(jié)合國(guó)家數(shù)據(jù)庫(kù)整理得出，部分城市部分月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局未披露數(shù)據(jù)，下同。

──部分二三線城市銷量回暖較明顯

二三新城市方面，自2022年3月以來(lái)，廈門、福州、無(wú)錫、惠州等城市銷量數(shù)據(jù)持續(xù)攀升，回暖較為明顯，但總體銷量目前仍處于較低水平。

根據(jù)CRIC監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2022年6月份前20天，整體二三線城市銷售面積環(huán)比繼續(xù)小幅上漲，雖仍遠(yuǎn)不及去年同期，但恢復(fù)勢(shì)頭良好。

更多本行業(yè)研究分析詳見(jiàn)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、政策研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、IPO業(yè)務(wù)與技術(shù)撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。

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