重磅！2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)政策匯總及解讀（全）堅(jiān)持“房住不炒”的定位

行業(yè)主要上市公司：萬科A(000002);保利地產(chǎn)(600048);新城控股(601155);招商蛇口(001979);綠地控股(600606);華僑城A(000069);龍湖集團(tuán)(00960.HK)

本文核心數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)政策演變;國家層面房地產(chǎn)政策匯總;31省市房地產(chǎn)政策匯總;31省市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展目標(biāo)

1、政策歷程圖

房地產(chǎn)的發(fā)展深遠(yuǎn)的影響著社會的其他各行各業(yè)，強(qiáng)勁的帶動(dòng)力、高關(guān)聯(lián)度的特點(diǎn)使得其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有了非常重要的地位。根據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)“八五”計(jì)劃至“十四五”規(guī)劃，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策從“加快建設(shè)”、“活躍房地產(chǎn)二級市場”到“保持平穩(wěn)運(yùn)行”、“房住不炒”的變化。

“八五”計(jì)劃至“十一五”規(guī)劃時(shí)期，國家層面大力提倡發(fā)展、活躍房地產(chǎn)行業(yè)與市場，極大的促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也拉動(dòng)了其他行業(yè)的快速發(fā)展;“十二五”規(guī)劃至“十四五”規(guī)劃時(shí)期，國家提出加強(qiáng)市場監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加大保障性住房供給以及“房住不炒”的理念，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

2、國家層面政策匯總及解讀

——國家層面房地產(chǎn)行業(yè)政策匯總

近年來，國務(wù)院、國家發(fā)改委、住建局等多部門都陸續(xù)印發(fā)了調(diào)控、支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展政策，內(nèi)容涉及土地政策、貨幣政策、稅收政策、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)、調(diào)控方向等內(nèi)容。

——房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策解讀

我國房地產(chǎn)市場稅收分為對供給方征收的稅收(包含在土地征用批租環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)商和施工企業(yè)建設(shè)環(huán)節(jié)以及銷售環(huán)節(jié)對銷售方征收的稅收)和對需求方(主要指保有環(huán)節(jié))征收的稅收。房地產(chǎn)市場稅收政策通過作用于供給方和需求方引起市場均衡價(jià)格和數(shù)量的變化來實(shí)現(xiàn)其政策目標(biāo)。

征收房地產(chǎn)稅主要有三方面的正面效果：一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給的增加，緩解住房供求矛盾;二是推動(dòng)租房市場發(fā)展;三是幫助地方政府實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡。2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次大會通過“國務(wù)院決定在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”，對上海和重慶兩個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革，其中上海市對部分住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行規(guī)定，對上海居民家庭購買第二套以上住房和非上海居民家庭新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價(jià)而暫定為0.6%和0.4%;重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案是根據(jù)個(gè)人住房數(shù)量或面積的差異，制定并征收不同稅率的房地產(chǎn)稅累計(jì)征稅方式。目前，上海和重慶仍在加快房地產(chǎn)稅立法，2022年并無新增房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市。

——房地產(chǎn)土地調(diào)控政策解讀

地方政府通過出讓土地使得收入迅速增加，滿足了地方政府?dāng)U大投資支出的需求，也加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的速度，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了有力的推動(dòng)作用。通常，在嚴(yán)格的土地政策下，土地供給總量的減少和土地供給規(guī)則的改變，使得土地的獲取成本提高，房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加，引起房價(jià)的上升，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展。2022年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案的通知》指出要進(jìn)一步提高配置效率，以推進(jìn)土地集約高效利用和建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為重點(diǎn)，探索賦予試點(diǎn)地區(qū)更大土地配置自主權(quán)。

——國家層面房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展目標(biāo)解讀

《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。主要有以下八點(diǎn)舉措。

3、各省市層面的政策匯總及解讀

——31省市房地產(chǎn)行業(yè)政策匯總

目前，全國31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市均發(fā)布了“十四五”時(shí)期有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，主要內(nèi)容圍繞“房住不炒”的定位以及完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管、進(jìn)一步改善房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行。

——31省市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展目標(biāo)解讀

目前，全國31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市均對“十四五”期間房地產(chǎn)市場提出了發(fā)展目標(biāo)及方向。其中，有部分地區(qū)對“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃了具體目標(biāo)，例如江西省在《江西省“十四五”住房城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》中指出完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12500億元;部分地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃了發(fā)展方向，例如福建省在《福建省“十四五”規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》指出要堅(jiān)持房住不炒，加快形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。

更多行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)請參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、政策研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、IPO業(yè)務(wù)與技術(shù)撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。

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