【行業(yè)深度】洞察2024：中國城市更新行業(yè)競爭格局及市場份額(附市場集中度、企業(yè)競爭力評價等)

行業(yè)主要上市公司：保利發(fā)展(600048.SH);佳兆業(yè)集團(01638.HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);華潤置地(01109.HK)等

本文核心數(shù)據(jù)：城市更新行業(yè)競爭梯隊;城市更新行業(yè)市場份額;城市更新行業(yè)市場集中度

1、中國城市更新行業(yè)競爭梯隊

根據(jù)企業(yè)城市更新面積和儲備貨值，綜合企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況，目前第一梯隊為保利發(fā)展、華潤置地以及招商蛇口，具有較為可觀的土儲面積、項目儲備，企業(yè)經(jīng)營情況較好。第二梯隊為萬科、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)及綠城中國，該部分廠商主要分為兩種情況，一部分在城市更新領(lǐng)域具有較強的經(jīng)驗以及項目儲備，但由于企業(yè)經(jīng)營情況有待企穩(wěn)，導(dǎo)致項目推進出現(xiàn)階段性困難，另一部分廠商則具有較強的資金實力，但在城市更新領(lǐng)域的項目儲備有待進一步積累;第三梯隊為越秀地產(chǎn)、遠洋集團、時代中國等廠商，涉及城市更新項目數(shù)相對較少，但有望在城市更新領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)進一步拓展。

2、中國城市更新行業(yè)市場排名

2023年3月16日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十屆中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家峰會”在北京舉行。會議發(fā)布了《2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》，同時公布包括“2023中國房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)”在內(nèi)的系列榜單。其中，保利發(fā)展控股集團位列2023年中國城市更新優(yōu)秀企業(yè)榜首。

3、中國城市更新行業(yè)市場集中度

當(dāng)前，中國城市更新行業(yè)的市場參與者數(shù)量相對較多，但由于城市更新是政府主導(dǎo)的項目，涉及到的參與者包括政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、城市更新開發(fā)商等。這類行業(yè)參與者通常是大型國有企業(yè)和大型房地產(chǎn)開發(fā)商，具有較強的實力和資源，因此在市場上往往具有較強的競爭力，從而占據(jù)了大多數(shù)的市場份額。因此，中國城市更新行業(yè)的市場集中度相對較高。

4、中國城市更新行業(yè)企業(yè)布局及競爭力評價

城市更新行業(yè)多為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)先廠商，多數(shù)廠商多選擇在其發(fā)源地區(qū)深耕，先圍繞核心地區(qū)進行布局，并在全國范圍內(nèi)廣泛競標(biāo)地塊以及相關(guān)項目。從住宅改造業(yè)務(wù)切入城市更新領(lǐng)域是多數(shù)代表性廠商的業(yè)務(wù)布局選擇，亦有少部分企業(yè)選擇從工業(yè)園區(qū)改造、商業(yè)地塊改造領(lǐng)域開展城市更新業(yè)務(wù)。

注：由于城市更新業(yè)務(wù)在多數(shù)廠商的主營業(yè)務(wù)中占比極小，因此多數(shù)廠商在年報中未披露具體經(jīng)營規(guī)模，因此除已具體披露相關(guān)業(yè)績情況的時代中國控股外，其余廠商業(yè)務(wù)占比均通過房地產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營進行統(tǒng)計。

5、中國城市更新行業(yè)競爭狀態(tài)總結(jié)

從現(xiàn)有競爭者的情況來看，城市更新領(lǐng)域現(xiàn)有競爭者包括政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、城市更新開發(fā)商等企業(yè)，數(shù)量較多，而城市更新市場需求規(guī)模在中國城市化的發(fā)展下有待進一步擴張，因此中國城市更新行業(yè)的現(xiàn)有競爭程度尚可。

從供應(yīng)商的議價能力來看，城市更新的供應(yīng)商包括建筑公司、項目設(shè)計與規(guī)劃廠商等，數(shù)量較多，同時多數(shù)廠商并不僅聚焦于城市更新領(lǐng)域，因此供應(yīng)商議價能力尚可。消費者議價能力方面，城市更新項目的客戶主要是居民、企業(yè)和政府。在以房地產(chǎn)開發(fā)項目為主、而房地產(chǎn)價格高企的市場現(xiàn)狀下，市場供給實際大過于需求，消費者不僅可以選擇城市更新項目建設(shè)后的樓盤，而且可以選擇購置全新開發(fā)的樓盤，因此消費者議價能力相對較強。

城市更新的替代品主要是新開發(fā)的地產(chǎn)，由于當(dāng)前能夠被新開發(fā)的存量土地已越來越少，不少房地產(chǎn)廠商將城市更新視作企業(yè)的重要發(fā)展方向，未來城市更新將占據(jù)市場規(guī)模的更大部分，因此城市更新的替代品相對較小。

潛在進入者威脅方面，進入城市更新市場需要一定的資金、技術(shù)和政府關(guān)系等資源。當(dāng)前，現(xiàn)有開發(fā)商尚且享有較高的市場份額，因此新參與者進入市場的難度較高。

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