70年樓齡的房子怎么辦？上海推倒重建兩千戶(hù)“老破小”亮答案

作者|忻奇琪 來(lái)源|時(shí)代周報(bào)(ID：timeweekly)

“新的想法必須依靠舊的建筑才能存在”。簡(jiǎn)·雅各布斯在影響深遠(yuǎn)的書(shū)籍《美國(guó)大城市的生與死》中指出，對(duì)存量建筑的重復(fù)利用，可推動(dòng)建筑形態(tài)積極變化，打造多元化的城市環(huán)境。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，一批建筑日漸老舊，亟需一場(chǎng)新陳代謝。老舊住宅水管老化、消防不過(guò)關(guān)、樓體損壞以及安全秩序治理等問(wèn)題開(kāi)始暴露。如何讓建筑優(yōu)雅地老去，考驗(yàn)著每一位城市建設(shè)者。

70年樓齡的老房子到底會(huì)怎樣？上海彭浦新村街道亮出了答案。

上海彭浦新村街道舊改辦負(fù)責(zé)人須炳榮告訴時(shí)代周報(bào)記者，彭浦新村里有部分房源樓齡接近70年。此前，這里分布著多層老公房里潮濕陰暗又狹小的房屋，7-8戶(hù)居民合用一個(gè)廚房和衛(wèi)生間。每逢大雨，住在頂樓的居民屋頂滲水是“家常便飯”，住在底樓的居民家中則因地勢(shì)低洼、下水道堵塞等原因遭遇“水漫金山”，甚至在小區(qū)里行走時(shí)，“最高的積水能淹過(guò)人的膝蓋。”

改變，迫在眉睫。一場(chǎng)與時(shí)間的競(jìng)速，已然拉開(kāi)序幕。

在街道辦牽頭下，由中國(guó)鐵建、上海建工等國(guó)資企業(yè)施工，包括彭三小區(qū)二期至五期在內(nèi)的2000多戶(hù)住宅，采用拆除重建的方式改造。

改造后，彭三小區(qū)從原來(lái)“廚衛(wèi)不成套”的36幢“老破小”，搖身一變?yōu)槌?0幢獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的多層和高層住宅樓。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)十余年的漸進(jìn)式改造，彭浦新村破繭而出，形成今日集住宅、公園和餐廳于一體的高端住宅項(xiàng)目。

這是一次政府、城市與市民多方共贏的實(shí)驗(yàn)。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，在二手房交易市場(chǎng)上，自己的房子竟然還能比周邊小區(qū)貴1-2萬(wàn)元/平方米。

彭三小區(qū)成功的案例，讓彭浦新村這個(gè)上海曾經(jīng)的超大規(guī)模“老公房”聚集地，在新的城市更新模式探索之下，煥發(fā)出嶄新的活力。

一

摸著石頭過(guò)河

老舊住宅改造，最大的難題在于平衡利益。拆前拆后面積平移、住戶(hù)樓層安排、公建配套設(shè)置等，均是一道道錯(cuò)綜復(fù)雜的算術(shù)題。

與以往直接拆遷有所不同，街道舊改辦要面對(duì)的挑戰(zhàn)遠(yuǎn)不止動(dòng)員拆遷這么簡(jiǎn)單。由于此前上海從來(lái)沒(méi)有過(guò)類(lèi)似的經(jīng)驗(yàn)，每一步嘗試都是在“摸著石頭過(guò)河”。

須炳榮告訴記者，針對(duì)小區(qū)內(nèi)建筑的不同情況，彭三小區(qū)的更新方式也略有不同，并分成了五期進(jìn)行改造與更新。其中，一期擴(kuò)建廚衛(wèi)，二期至五期采用拆除重建。

△早期彭五小區(qū)直接在側(cè)面擴(kuò)建樓梯。時(shí)代周報(bào)記者攝

“在做一期的時(shí)候，居民大多面臨主要問(wèn)題是沒(méi)有獨(dú)立的廁衛(wèi)，于是我們將原有的過(guò)道空間讓渡了出來(lái)，通過(guò)將樓梯外移至側(cè)面，合并同一層居民房屋等方式，滿(mǎn)足居民獨(dú)立衛(wèi)浴、廚房的需求。”須炳榮透露，“但是很快我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些改造還是不能完全解決所有的問(wèn)題和需求，比如老年人上下樓還是沒(méi)有樓梯，小區(qū)的停車(chē)位也仍然短缺，基本的一些生活配套還是沒(méi)有，于是我們開(kāi)始嘗試新的思路，決定還是要推倒部分房屋重新建造。”

這也意味著居民需要先從原來(lái)房屋里搬走，然后等樓房蓋好之后再搬回。彭三小區(qū)二期試點(diǎn)成功后，這種舊改模式后被稱(chēng)之為“拆落地”。

以如今正在進(jìn)行建造的，同樣使用“拆落地”方式改建的彭一小區(qū)為例，舊改辦通過(guò)為期兩個(gè)月的摸排，走訪(fǎng)2110戶(hù)居民房屋實(shí)際情況后，一共整理出282個(gè)戶(hù)型和面積，且每個(gè)戶(hù)型都不一樣，最小的7.2平方米，最大的有110平方米。

 △（彭一小區(qū)新的設(shè)計(jì)方案。時(shí)代周報(bào)記者攝）

通過(guò)合并相似面積段的戶(hù)型，最后也還是整理出了94個(gè)戶(hù)型，此后在方案設(shè)計(jì)階段，街道舊改辦反復(fù)和設(shè)計(jì)部門(mén)溝通，通過(guò)20多次的修改和意見(jiàn)反饋，歷經(jīng)前后1年多的時(shí)間，最終將彭一小區(qū)每一戶(hù)居民改造前后的戶(hù)型整理成手冊(cè)，完成了彭一小區(qū)整體的設(shè)計(jì)方案。

據(jù)須炳榮介紹，改建后的彭一小區(qū)還分別配套有一座帶游泳池和籃球館的體育中心、一座居民文化中心、一座生活服務(wù)中心以及養(yǎng)老院。多余的房屋也將作為靜安區(qū)的保障性住房來(lái)統(tǒng)一調(diào)配使用。

二

“拆落地”方案亮相

通過(guò)彭五、彭七以及彭三小區(qū)一到五期的舊房改造工程，彭浦新村街道辦先后探索出“改擴(kuò)建”“加層擴(kuò)建”“拆除重建”等多種改造模式和規(guī)模上由點(diǎn)到面，從整幢到成片到小區(qū)整體改造。

時(shí)代周報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，如今彭浦新村街道最后一個(gè)非成套舊住房小區(qū)——彭一小區(qū)舊住房成套改造拆除重建項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地施工建設(shè)中。

 △（改建中的彭一小區(qū)，圖片來(lái)源：彭浦新村街道）

“十幾年的舊改工作，經(jīng)常會(huì)遇到居民不理解的情況，但如今回搬后的居民，再次看到我們舊改辦的工作人員時(shí)都很感謝我們，這讓我們覺(jué)得一切的付出是值得的。”須炳榮表示。

如今，彭浦新村的幾個(gè)“老破小”小區(qū)逐步邁向正軌，但在上海，還有很多非成套型的小區(qū)亟需這樣更加人性化的城市更新方式。

上海市政府近期《上海市提信心擴(kuò)需求穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展行動(dòng)方案》中提出，要用10年的時(shí)間，全面提速“兩舊一村”改造，到2025年，全面完成中心城區(qū)近40萬(wàn)平方米的零星二級(jí)舊里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隱患的“小梁薄板”的房屋改造。

不過(guò)也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，可以制定綜合改造方案，通過(guò)引入合適的市場(chǎng)主體參與，以緩解大批城市更新所帶來(lái)的資金壓力。

2月21日，第一太平戴維斯華東區(qū)策略顧問(wèn)部高級(jí)董事、主管朱鋒向時(shí)代周報(bào)記者建議，由于“留改拆”的政策導(dǎo)向讓城市更新的整個(gè)運(yùn)營(yíng)邏輯更為復(fù)雜，對(duì)規(guī)劃和資本的要求也更高。

“未來(lái)，或可以考慮讓國(guó)資平臺(tái)公司等來(lái)牽頭，再引入一些擅長(zhǎng)城市更新運(yùn)行的企業(yè)、機(jī)構(gòu)來(lái)做二級(jí)聯(lián)動(dòng)，這樣不僅緩解了一級(jí)開(kāi)發(fā)需要投入大量資金的壓力，后期進(jìn)入的市場(chǎng)化企業(yè)、機(jī)構(gòu)也能通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升城市更新的溢價(jià)空間，從而通過(guò)政企聯(lián)動(dòng)方式，謀求雙贏局面以及利益價(jià)值最大化。”朱鋒表示。

相信在越來(lái)越多城市更新新模式的探索之下，以及相關(guān)政府部門(mén)的積極推動(dòng)下，上海的城市更新也將跑出新的“加速度”。

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：時(shí)代周報(bào)(ID：timeweekly)，作者：忻奇琪