房地產(chǎn)大規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)到來(lái)

一、二、三線城市出現(xiàn)明顯分化。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量在下降，但城市分化明顯，資源集聚城市房地產(chǎn)受剛性支撐，人口與資金逃離的城市，如果房地產(chǎn)過(guò)于激進(jìn)、民間金融杠桿過(guò)長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)崩潰，或者存在很大的崩潰風(fēng)險(xiǎn)。

庫(kù)存量看房地產(chǎn)市場(chǎng)向好。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院4月7日發(fā)布的《3月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》，截至3月底，20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為7224萬(wàn)平方米，同比減少6.4%，環(huán)比減少1.5%。目前庫(kù)存量創(chuàng)17個(gè)月新低。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，不同的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化，截至3月底，一、二、三線20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2640萬(wàn)、2576萬(wàn)和2008萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別為-12.2%、-9.0%和6.9%，環(huán)比增長(zhǎng)分別為-3.3%、-1.6%和1.1%。一、二線城市庫(kù)存下滑的趨勢(shì)明顯，出現(xiàn)了不同程度的同環(huán)比下滑態(tài)勢(shì)。20個(gè)城市中，下滑最快的4個(gè)城市全部為一、二線城市。而三線城市的庫(kù)存上升力度較2月份略有增加。自2011年12月份以來(lái)，三線城市庫(kù)存呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，以往集聚于北上廣深等一線城市、杭州溫州等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、財(cái)富集聚的熱土，現(xiàn)在加上了各城市群中的核心城市，如武漢、成都等地。以為中國(guó)的城鎮(zhèn)化將讓地級(jí)、縣級(jí)市出現(xiàn)一輪上漲周期的開發(fā)商，將為中國(guó)的小城鎮(zhèn)支付開發(fā)成本，而贏利情況不佳。

從英國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程看，除了倫敦以外，以貿(mào)易帶動(dòng)的沿海城市與重要工業(yè)城市，是發(fā)展的核心城市，而巴黎與東京則是法國(guó)、日本高鐵行業(yè)的受惠城市。中國(guó)同樣如此，沒(méi)有具有全國(guó)影響力的支柱產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有便捷的軌道交通的小城市，不可能成為城鎮(zhèn)化過(guò)程中的受惠城市。

房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)并購(gòu)整合，有項(xiàng)目的8萬(wàn)家左右項(xiàng)目公司不能說(shuō)明問(wèn)題，背后的實(shí)體大企業(yè)才是重點(diǎn)。

大者愈大、強(qiáng)者愈強(qiáng)的過(guò)程在延續(xù)。2013年一季度全國(guó)TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)14.88%，較2012年同期上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，而TOP20企業(yè)相較去年同期，更有1.03個(gè)百分點(diǎn)的上升，龍頭房企從市場(chǎng)回暖中獲益更大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)變化如同溫水煮青蛙，在鍋里的青蛙不急著往外跳，鍋外的青蛙羨慕鍋里的溫度，只有掌握火候的人才知道，總有一些青蛙會(huì)成為美餐。