商業(yè)地產(chǎn)投資額顯著回落 行業(yè)發(fā)展面臨考驗(yàn)

一、新開工面積、開發(fā)投資額回落顯著

2018年上半年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額9688億元，同比下降9.9%，新開工面積11956萬平方米，同比下降8.1%；2018年上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積達(dá)7206萬平方米，銷售規(guī)模依然較大。

（1）商業(yè)營業(yè)用房：新開工面積同比降幅擴(kuò)大，銷售增速明顯放緩

供應(yīng)：2018年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積9218萬平方米，同比下降8.4%；需求：2018年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為5257萬平方米，同比增長2.4%；在新開工逐步放緩、銷售增長的情況下，全國新增商業(yè)營業(yè)用房的供求關(guān)系逐漸趨于緩和。

（2）辦公樓：開工、銷售降溫，一線城市受調(diào)控影響降幅顯著

供應(yīng)：2018年上半年，全國辦公樓新開工面積繼續(xù)走低，新開工面積2738萬平方米，同比下降7.4%；需求：2018年上半年，辦公樓銷售面積為1949萬平方米，同比下降6.1%，在新開工放緩、銷售放緩的情況下，全國辦公樓市場的供求關(guān)系仍處穩(wěn)定狀態(tài)。

二、龍頭企業(yè)順應(yīng)行業(yè)變革

如果從行業(yè)本質(zhì)看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)就是對(duì)地產(chǎn)和商業(yè)這兩種最核心資源的整合。跟蹤近兩年商業(yè)運(yùn)營企業(yè)的大動(dòng)作可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整合邏輯基本沿著這兩大方向在推進(jìn)。在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，由于優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺，風(fēng)險(xiǎn)攀升等因素，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、抱團(tuán)取暖已成為常態(tài)；在地產(chǎn)業(yè)外部，大型開發(fā)商正加速對(duì)商業(yè)資源的獲取，入股、戰(zhàn)投、協(xié)議等等，“商業(yè)+地產(chǎn)”合作方興未艾。

隨著零售業(yè)變革、聯(lián)合辦公蔚然興起，近兩年來商業(yè)模式變革使得各路資本趨之若鶩。在聯(lián)合辦公新業(yè)態(tài)方面，“商業(yè)+地產(chǎn)”也倍顯活力。不僅有優(yōu)客工場、凱德辦公等企業(yè)在和地產(chǎn)商攜手拓展，碧桂園等企業(yè)也加入到聯(lián)合辦公市場。2018年1月10日，碧桂園與聯(lián)合辦公運(yùn)營商方糖小鎮(zhèn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將在包括聯(lián)合辦公、創(chuàng)意辦公、商業(yè)綜合體等領(lǐng)域展開合作。2018年4月24日，碧桂園與方糖小鎮(zhèn)第一個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目在滬正式開工，該項(xiàng)目也是碧桂園在聯(lián)合辦公領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目。

根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，我國商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)匯總?cè)缦拢?/p>

三、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢呈現(xiàn)新特點(diǎn)

1、從重增量轉(zhuǎn)向重存量

商業(yè)地產(chǎn)上半場的發(fā)展在于跑馬圈地、廣泛布局，以規(guī)模促品牌。隨著行業(yè)競爭的加劇，增量項(xiàng)目銳減，而過剩的存量項(xiàng)目則面臨著生存和盤活難題。對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)化、改造、提升能力一方面是企業(yè)的生存之本，另一方面也是其在資本市場上獲得認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)退出的底層基礎(chǔ)。城市更新的大環(huán)境將引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)從重增量轉(zhuǎn)向重存量，從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營。

2、資本運(yùn)作能力成為開發(fā)商最強(qiáng)助攻

在首單CMBS落地的背景下，商業(yè)地產(chǎn)證券化之路重燃希望，商業(yè)項(xiàng)目的金融屬性進(jìn)一步被激活。存量市場中，資產(chǎn)管理和整合能力將取代拿地開發(fā)能力，成為規(guī)?；l(fā)展的核心要素。資本運(yùn)作能力將成為開發(fā)商角力戰(zhàn)的最強(qiáng)助攻，直接決定其發(fā)展速度。優(yōu)質(zhì)開發(fā)商將有希望借助資本的力量實(shí)現(xiàn)提速和退出。

3、品質(zhì)革命爆發(fā)

近幾年行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)，多集中在場景、數(shù)字化等營銷層面，過分關(guān)注年輕人而忽略了中產(chǎn)階層的需求。購買力強(qiáng)勁的中產(chǎn)階層對(duì)消費(fèi)的選擇求好重于求新。零售的本質(zhì)是商品，不僅要強(qiáng)調(diào)渠道的打通、營銷的聯(lián)通，更要關(guān)注商品本身，關(guān)注產(chǎn)品的創(chuàng)新。品質(zhì)革命的爆發(fā)，將引領(lǐng)市場進(jìn)入好零售時(shí)代。打造品質(zhì)更好商品，滿足市場需求；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新，激發(fā)引領(lǐng)市場需求。

4、商業(yè)邊界泛化

互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展?jié)B透，已經(jīng)潛移默化地影響了消費(fèi)者的思維模式和行為模式。商業(yè)的打造必須從有邊界的場所中心模式，轉(zhuǎn)向無邊界的用戶中心模式，才能適應(yīng)新的需求市場。打開傳統(tǒng)觀念里對(duì)業(yè)態(tài)、品牌、線上線下關(guān)系的想象，從用戶角度出發(fā)，以最集約化的方式滿足人的需求。

以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2018-2023年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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