【收藏】一文帶你洞悉中國房地產(chǎn)行業(yè)IPO簡史：不懼風(fēng)浪 奮力前行

行業(yè)主要上市公司：萬科A(000002)、保利地產(chǎn)(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、綠地控股(600606)、華僑城A(000069)、龍湖集團(tuán)(00960.HK)

本文核心數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)行業(yè)IPO歷程、房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)匯總、房地產(chǎn)行業(yè)IPO排隊(duì)情況等

房地產(chǎn)行業(yè)概述

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T4754-2017)，房地產(chǎn)業(yè)屬于K門類，包括四個小類，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：K7010;物業(yè)管理：K7020;房地產(chǎn)中介服務(wù)：K7030;房地產(chǎn)租賃經(jīng)營：K7040。根據(jù)《上市公司行業(yè)分類指引》(2012年修訂)，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)代碼為“K70”。

——供給端：商品房待售面積庫存進(jìn)一步提高

2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)市場景氣度延續(xù)2021年下半年以來的低迷態(tài)勢，商品房待售面積(竣工未售項(xiàng)目)庫存進(jìn)一步提高，截至2022年8月底，待售面積規(guī)模為54605萬平方米，累計同比增長7.96%。

——需求端：全國商品房銷售面積與銷售金額規(guī)模上升減慢

總體來看，我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但上升速度減慢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米，銷售金額突破13萬億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區(qū)間，其中銷售面積的上升幅度較小，銷售金額保持一定的上升規(guī)模。截至2022年8月份，我國商品房銷售面積為8.79億平方米，銷售金額為8.6億元。

——房地產(chǎn)行業(yè)前景清晰

自2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位之后，“房住不炒”也在2017年10月被寫進(jìn)中共十九大報告中。

在2022年10月16日中共二十大報告中，在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向，具體提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。二十大報告的再次強(qiáng)調(diào)彰顯政策定力，同時也意味著“房住不炒”將成為我國長期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上。

房地產(chǎn)行業(yè)IPO發(fā)展史

我國房地產(chǎn)行業(yè)IPO的主要發(fā)展階段可以分為三個階段：大規(guī)模A股上市期(1990-2003年)、赴港上市主流期(2004-2019年)、物業(yè)管理崛起期(2020年至今)。

——階段1：大規(guī)模A股上市期(1990-2003年)

中國住房商品化改革在上世紀(jì)90年代提速。1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;2002年4月，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》叫停了沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。從此土地市場開始從劃撥、協(xié)議“暗箱操作”走向拍賣“陽光操作”，中國的商品房市場正式啟動。目前在資本市場上較為活躍的主流房企幾乎都成立于這一時期，如碧桂園、恒大、融創(chuàng)、龍湖等。同時，1990年12月、1991年7月，上海證券交易所、深圳證券交易所成立，成為中國資本市場建立運(yùn)行的起點(diǎn)。

在此階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)的IPO特征為：房地產(chǎn)企業(yè)開始通過IPO進(jìn)入資本市場，這一階段的IPO以A股上市為主;主要IPO企業(yè)包括：萬科、中海、越秀、華潤置地、金地等。

1990-2003年間，我國房地產(chǎn)企業(yè)上市資本運(yùn)作拉開序幕，房企A股上市較為順暢。1991年1月29日，萬科A以14.58元的價格掛牌深交所，股票代碼000002，成為中國第一家上市的房地產(chǎn)企業(yè)，也是深圳證券交易所第二家上市企業(yè)。

1992年8月20日，作為第一家以香港本地業(yè)務(wù)通過香港聯(lián)交所審查直接上市的中資企業(yè)，中國海外發(fā)展(簡稱：中海)上市共發(fā)售8.2億股股票，集資8.4億港元。

1996年11月8日，華潤置地于在香港聯(lián)交所上市，股票代碼1109.HK，首開中國內(nèi)地房地產(chǎn)公司香港上市先河。

2001年4月12日，金地集團(tuán)，股票代碼600383，正式在上海證券交易所掛牌上市，同年進(jìn)入北京市場，開啟了全國化布局。

1990-2003年間，我國房地產(chǎn)企業(yè)共上市104家，其中A股上市92家，H股上市12家。

——階段2：赴港上市主流期(2004-2019年)

2003年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控逐步開啟，并經(jīng)歷了十多年的政策調(diào)控階段。在國內(nèi)融資環(huán)境總體不斷收緊的情況下，相比于A股上市，港股上市相對而言門檻較低，擁有成熟的金融監(jiān)管體系、便捷的海外集資方式、發(fā)行價沒有限制及股權(quán)轉(zhuǎn)讓容易等優(yōu)勢，該階段內(nèi)地房企多選擇赴港上市。

在此階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)的IPO特征為：國內(nèi)融資環(huán)境收緊，A股房地產(chǎn)企業(yè)新鮮IPO血液較少，大量房地產(chǎn)企業(yè)選擇赴港上市;主要IPO企業(yè)包括：碧桂園、龍湖、金茂、雅居樂、富力等。

2003年6月央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，要求開發(fā)貸自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%;購買2套及以上住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款的比例。

2004年8月，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于首次公開發(fā)行股票試行詢價制度若干問題的通知》，對新股發(fā)行定價方式進(jìn)行改革，新股發(fā)行暫緩。

2005年3月，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》，提出了八條穩(wěn)定住房價格的政策，又稱老國八條，以抑制住房價格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展;同年，出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，又稱新國八條，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格上漲幅度過快等問題作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。

2005年4月，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)有關(guān)問題的通知》，股權(quán)分置改革試點(diǎn)啟動，期間新股發(fā)行再度暫緩。

2005年7月，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板正式上市，股票代碼02777.HK，首個交易日中，成交量達(dá)到617萬股，總成交額約6863萬港元，市值超200億港元，成為在香港H股上市集資額最高的中國內(nèi)地民營企業(yè)。

2006年5月，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》提出了六條意見以進(jìn)一步加強(qiáng)市場引導(dǎo)和調(diào)控。把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，該政策又稱為國六條。

2006年7月，保利地產(chǎn)，股票代碼600048，在上海證券交易所正式掛牌上市，是中國股權(quán)分置改革后重啟IPO市場的首批上市企業(yè)之一，成為IPO重啟后首批企業(yè)中的第一家房地產(chǎn)上市公司。

2007年4月，碧桂園在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，上市當(dāng)天市值1189億元港元。

2010年1月，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國十一條)提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購房等十一條措施。正式確定了2010年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房價過快增長的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。

2016年，面對房地產(chǎn)行業(yè)的大熱局勢，政府再次對地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了新的“官方定位”：2016年12月19日，經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是12月14日公告在北京召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的定位。

2004-2019年間，我國房地產(chǎn)企業(yè)共上市137家，其中A股上市14家，H股上市123家。其中，在2009年過后，A股僅有3家房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市。

——階段3：物業(yè)管理崛起期(2020年至今)

在國內(nèi)融資環(huán)境收緊、疫情影響等因素的影響下，2020年至今，僅有3家房企在香港上市;前兩家在A股上市的房企還要追溯到2019年的中新集團(tuán)以及2015年的招商蛇口。相比于房地產(chǎn)企業(yè)IPO的落寞，隨著物業(yè)管理行業(yè)社會地位和市場認(rèn)可度的日益提升，國家相關(guān)部委密集出臺多項(xiàng)支持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的政策，加大整治規(guī)范力度，為行業(yè)發(fā)展不斷創(chuàng)造利好政策環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)的IPO之路在正在近幾年悄然延展。

在此階段，中國房地產(chǎn)業(yè)的IPO特征為：房地產(chǎn)企業(yè)IPO稀疏，物業(yè)管理成為IPO熱門;主要IPO企業(yè)包括世茂服務(wù)、華潤萬象生活、金科服務(wù)、特發(fā)服務(wù)等。開始介入房地產(chǎn)業(yè)市場的物業(yè)管理企業(yè)有龍湖智創(chuàng)生活、融匯悅等。

2020年5月，建業(yè)新生活在香港聯(lián)合交易所主板上市，股票代碼9983.HK。2022年上半年財報顯示，上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入15.65億元，同比增加0.1%;實(shí)現(xiàn)凈利潤3.01億元，同比增長11.3%;歸屬股東凈利潤2.89億元，同比增加11.4%。

2020年10月，世茂服務(wù)在香港聯(lián)合交易所上市，股票代碼為00873.HK。世茂服務(wù)為世茂集團(tuán)旗下的綜合物業(yè)管理及社區(qū)生活服務(wù)提供商，擁有超過15年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司重點(diǎn)布局長三角、環(huán)渤海、華南與中西部四大核心高能級城市群。按合約項(xiàng)目計算，公司業(yè)務(wù)覆蓋中國26個省份108個城市，77%的在管項(xiàng)目位于一線、新一線及二線城市，物業(yè)類型涵蓋住宅、政府及公共設(shè)施、學(xué)校、康養(yǎng)中心及醫(yī)院、機(jī)場候機(jī)室貴賓廳等多元業(yè)態(tài)。

與世茂服務(wù)同時，2020年10月，由合景泰富分拆而來的全業(yè)態(tài)智慧服務(wù)運(yùn)營商——合景悠活在香港上市，股票代碼為03913.HK。截至2022年6月30日，合景悠活已進(jìn)駐147個城市，在管面積及合約面積分別為21420萬平方米及28580萬平方米。

2021年6月，越秀服務(wù)在香港上市，股票代碼為6626.HK。公司半年報顯示，2022年上半年，越秀服務(wù)新增的管理面積544萬平方米，其中關(guān)聯(lián)方的占比是45.5%，第三方占比54.3%;新增合約面積501萬平方米，其中關(guān)聯(lián)方的占比是22.7%，第三方占比77.3%。

2021年12月，國務(wù)院發(fā)布《“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》。鼓勵有條件的地方引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，建立健全業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向選擇機(jī)制;完善城市居民委員會組織體系，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)。

2022年5月，民政部、中央政法委等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)的意見》。提出“到2025年，基本構(gòu)建起網(wǎng)格化管理、精細(xì)化服務(wù)、信息化支撐、開放共享的智慧社區(qū)服務(wù)平臺”，“健全完善政府指導(dǎo)、多方參與的智慧社區(qū)建設(shè)資金投入機(jī)制，鼓勵社會力量參與“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)服務(wù)”，創(chuàng)新提供服務(wù)模式和產(chǎn)品。”

2022年9月，萬科集團(tuán)分拆旗下萬物云在香港上市，股票代碼為2602.HK。萬物云的前身是萬科物業(yè)，是中國領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)提供商，2021年實(shí)現(xiàn)收入為237.05億元，于2021年在中國物業(yè)管理服務(wù)市場中排名第一。

截至2022年10月，我國物業(yè)管理上市企業(yè)共67家，其中港股61家，A股6家。

——現(xiàn)狀總覽

1991年萬科在深圳交易所上市，拉開了我國房地產(chǎn)行業(yè)逐鹿資本市場的序幕。截至2022年10月，我國房地產(chǎn)行業(yè)在A股與H股上市企業(yè)已有200余家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A股上市106家，H股上市79家;物業(yè)管理企業(yè)A股上市6家，H股上市61家房地產(chǎn);房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)企業(yè)A股上市3家，H股上市1家。

房地產(chǎn)行業(yè)IPO展望

截至2022年10月18日，目前籌備上市并且上市程序有實(shí)質(zhì)進(jìn)展的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)共有3家，分別是融匯悅生活、潤華智慧、龍湖智創(chuàng)生活，均為物業(yè)管理企業(yè)。

招股書顯示，2019年、2020年、2021年全年，龍湖智創(chuàng)生活分別實(shí)現(xiàn)收入約43.69億元、64.68億元、110.56億元;融匯悅生活的實(shí)現(xiàn)收入約2.24億、2.41億、3.01億;潤華智慧健康服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約3.97億元、4.86億元及6.01億元。其中，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入最高，規(guī)模為其他兩家企業(yè)的10-30倍;融匯悅的毛利率最高，近三年穩(wěn)定在30%左右。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景清晰，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)爭相搶灘IPO，但隨著我國注冊制愈發(fā)規(guī)范、IPO審核愈發(fā)嚴(yán)格、國家政策愈發(fā)收緊，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的IPO之路仍然會充滿艱難險阻。因此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)更需要正視IPO工作，除了項(xiàng)目組自身的努力外，在IPO募投可研、IPO細(xì)分市場研究、IPO工作底稿整理等需要專業(yè)人士參與的領(lǐng)域也要合理地借助第三方機(jī)構(gòu)的力量。

如中國領(lǐng)先的IPO咨詢服務(wù)專家前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，其深耕行業(yè)研究20余年，大量研究成果被各大招股書頻繁引用(2021年，引用前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)的IPO企業(yè)數(shù)量達(dá)到105家，占2021年A股IPO企業(yè)總數(shù)的20%)。其旗下的IPO事業(yè)部更是致力于為各IPO項(xiàng)目組提供一站式的行業(yè)研究服務(wù)，在提供完備的IPO細(xì)分行業(yè)研究支持的同時還能提供IPO募投可研、IPO工作底稿咨詢等中國領(lǐng)先的IPO咨詢服務(wù)。

了解更多房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，請參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》，同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、政策研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、IPO業(yè)務(wù)與技術(shù)撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。

更多深度行業(yè)分析盡在【前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人APP】，還可以與500+經(jīng)濟(jì)學(xué)家/資深行業(yè)研究員交流互動。