國內(nèi)園區(qū)開發(fā)及資本運作模式及案例分析

我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量眾多，在我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟建設中起到重要的發(fā)展作用。在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種形式/模式有效地提高了行政效率、創(chuàng)造了局部的良好基礎(chǔ)設施條件、聚集了科技和產(chǎn)業(yè)的資源，迅速促進了經(jīng)濟發(fā)展和城市化的進程。這么多年以來，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)在開發(fā)模式及資本運作開發(fā)形成了成熟的經(jīng)驗，以下是國內(nèi)主流的模式介紹及經(jīng)典案例剖析。

一、國內(nèi)常見的園區(qū)開發(fā)運營模式介紹

1.政府主導園區(qū)開發(fā)模式

目前我國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，其運作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會下設的開發(fā)公司。其特點是由一地或幾個地方政府主導出資開發(fā)，如靖江開發(fā)區(qū)。

2.工業(yè)地產(chǎn)商模式

指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開利潤。如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，北京固安產(chǎn)業(yè)園。

3.主體企業(yè)引導模式

指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū);在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。

4.綜合運作模式

指對上述的園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。如北京大興國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地。

5.私人業(yè)主開發(fā)模式

在小廠房這一領(lǐng)域，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續(xù)上楊，其利潤匯報率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會逐漸減少，如北京尚8文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

二、國內(nèi)常見的園區(qū)資本運作模式介紹

為了更好的實現(xiàn)園區(qū)持續(xù)發(fā)展，需要對園區(qū)進行持續(xù)性的投資運營，可以采用以下幾種主流的資本運作模式，實現(xiàn)園區(qū)的后續(xù)發(fā)展。

1、專項產(chǎn)業(yè)基金

設計政府專項的基金，對園區(qū)的企業(yè)進行發(fā)展扶持，比如張江高科技園區(qū)就是以生物醫(yī)藥為主的產(chǎn)業(yè)園，由上海市政府發(fā)起設立了一個張江醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基金，專門作于扶持在張江園區(qū)入駐的企業(yè)的，他們會用股權(quán)投資，專項獎勵等方式來撫扶持，張江該產(chǎn)業(yè)基金初期規(guī)模10億元人民幣，將重點扶持張江高科技園區(qū)內(nèi)的生物藥、化學藥、醫(yī)療器械、試劑、中醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中即將進入臨床、已進入臨床或已拿到新藥批文的新藥項目，吸引具有潛力、實力的國內(nèi)外生物醫(yī)藥企業(yè)和研發(fā)機構(gòu)到張江“藥谷”筑巢。

2、產(chǎn)業(yè)投資基金

即通常我們說的風險投資基金(VentureCapital)或私募股權(quán)投資基金，是指向具有高增長潛力的企業(yè)進行股權(quán)或準股權(quán)投資，待所投資企業(yè)發(fā)育成熟后，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)資本增值。根據(jù)目標企業(yè)所處階段不同，又分為種子期或早期基金、成長期基金、重組基金等。目前全國大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)設計了產(chǎn)業(yè)投資基金。

3、投資獎勵

即園區(qū)管理單位設立一個基金，對在本園區(qū)內(nèi)投資的企業(yè)，根據(jù)發(fā)展情況或上繳稅金，進行不同程度的獎勵，如天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)設計“火炬發(fā)展金”，通過減免所得稅和給予獎勵的方式，促使園區(qū)企業(yè)加快發(fā)展速度。

三、國內(nèi)園區(qū)實操案例剖析

1、互助擔?；鹉Ｊ?mdash;—以長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地為例

互助擔保基金模式：即企業(yè)抱團互助增信融資模式，是指通過引入企業(yè)出資、互助信用來強化企業(yè)間的平輩壓力作用，并通過建立和完善三級四層風險分擔模式，以及靈活有效的社會公示監(jiān)督平臺及機制，逐步打造信用產(chǎn)業(yè)者，營造信用環(huán)境。

互助擔?；穑菏侵赣芍行∑髽I(yè)自愿組成，由會員企業(yè)出資，以會員企業(yè)為服務對象的擔保機構(gòu)。作為我國中小企業(yè)信用擔保體系“一體兩翼”中的一翼，它具有廣泛吸納社會資金，市場化運作和不以贏利為目的的特點，是我國擔保行業(yè)發(fā)展的一個趨勢。

園區(qū)簡介：長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地是2006年10月由國家發(fā)改委批準認定的、以湖南瀏陽生物醫(yī)藥園區(qū)為核心區(qū)的國家級生物產(chǎn)業(yè)基地，是中西部地區(qū)惟一的國家級生物產(chǎn)業(yè)基地。

早期實施與效果：自醫(yī)藥園成立以來，對企業(yè)的資金幫助措施主要是采取差異化幫扶方式。如醫(yī)藥園內(nèi)的環(huán)保企業(yè)加清環(huán)保，面臨缺少項目的困境，于是將總投資達2億元的水資源環(huán)保管理項目交給該公司來做，從而為該公司增加收入2億元。再如泰爾制藥，2008年其銷售收入達8億元，納稅3000萬元，其生產(chǎn)的可邦等藥品主要銷往江浙沿海。而2009年年初，由于流動資金不足，一度瀕臨停產(chǎn)邊緣，在醫(yī)藥園財政局和投資公司的擔保下，從銀行為泰爾制藥貸款3500萬元，同時免除擔保費。通過這種差異化扶持，兩家企業(yè)均已走出困境，并雙雙被列入湖南省擬上市公司名單。

模式創(chuàng)新延伸：為了重點支持符合醫(yī)藥園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的生物醫(yī)藥及食品等優(yōu)勢企業(yè)，長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地通過信貸資金投入、產(chǎn)業(yè)整合運作、增值服務支持，以實現(xiàn)技術(shù)資本、金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的有機融合，著力提升企業(yè)的研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，醫(yī)藥園就開始了籌備新的資本運作模式——中小企業(yè)互助擔保模式。通過生物產(chǎn)業(yè)互助擔保基金，給予企業(yè)貸款貼息、風險補償及融資獎勵、專項扶持捆綁等多方位的政策扶持。

該醫(yī)藥園區(qū)互助擔?；痤A計前期募集資金規(guī)模為2000萬元，園區(qū)管委會首期向基金投入500萬元以上啟動資金，以后每年陸續(xù)投入，園區(qū)企業(yè)最低認購額度為50萬元。醫(yī)藥園管委會每年將向通過互助擔保基金渠道融資的企業(yè)提供貼息扶持，并優(yōu)先支持參與互助基金的企業(yè)申請中小企業(yè)發(fā)展資金、科技創(chuàng)新等上級部門的專項資金和獎勵，同時建立其風險分擔和補償機制。

園區(qū)管委會社會發(fā)展局局長鄭海軍認為，互助融資擔保機制，不僅僅是企業(yè)融資方式的轉(zhuǎn)變，也是銀企合作理念的轉(zhuǎn)變?；ブ鷵＿\行機制的優(yōu)越性表現(xiàn)在貸款銀行、擔保公司、會員企業(yè)的關(guān)系固定在一個產(chǎn)業(yè)集群上，對行業(yè)信息、會員信用及經(jīng)營狀況信息較為對稱，減少了銀行信貸的逆向選擇;擔保公司在吸納會員和提供擔保過程中，優(yōu)先考慮市場競爭力強、信用狀況好的企業(yè)，降低了銀行放貸風險。

“企業(yè)抱團，以及企業(yè)之間的情況更加熟悉，有利于增加企業(yè)的信譽度，更容易貸到款。”互助擔保不僅簡化了融資手續(xù)，增加了融資額度，還節(jié)省了手續(xù)費和擔保費。過去中小企業(yè)貸款需要找社會上的擔保公司，不僅手續(xù)繁瑣，在貸款過程中還必須被擔保公司抽取一定的費用，如貸款100萬元，最后到手只有88萬元，現(xiàn)在這種情況可以得到很好的解決。當然，入會有著嚴格的要求。由于互助擔保基金是一個新的運作模式，醫(yī)藥園追求的是穩(wěn)步發(fā)展，所以在入會企業(yè)的申報方面把關(guān)比較嚴格，一般要經(jīng)過協(xié)會的審批和協(xié)會會員的贊同。

2、國有資本引導模式——以蘇州工業(yè)園為例

簡介：蘇州工業(yè)園區(qū)隸屬江蘇省蘇州市，位于蘇州市城東，1994年2月經(jīng)國務院批準設立，同年5月實施啟動，行政區(qū)劃面積278平方公里，(其中，中新合作區(qū)80平方公里)，是中國和新加坡兩國政府間的重要合作項目，被譽為“中國改革開放的重要窗口”和“國際合作的成功范例”。2020年，蘇州工業(yè)園區(qū)共實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2907.09億元，進出口總額941.77億美元，社會消費品零售總額934.81億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超7.7萬元。在商務部公布的國家級經(jīng)開區(qū)綜合考評中，蘇州工業(yè)園區(qū)連續(xù)五年(2016、2017、2018年、2019年、2020年)位列第一，在國家級高新區(qū)綜合排名中位列第四，并躋身科技部建設世界一流高科技園區(qū)行列，2018年入選江蘇省改革開放40周年先進集體。蘇州工業(yè)園區(qū)建園十三年來，主要經(jīng)濟指標年均增長30%，每天創(chuàng)造2.3億元的GDP和2000萬元的地方一般預算收入，每天到賬550萬美元的外資，已成為全國發(fā)展水平最高、競爭力最強的園區(qū)之一。蘇州工業(yè)園沒有成為“外資的飛地”，而是堅持內(nèi)資外資“雙輪驅(qū)動”，國資與民資、外資“比翼齊飛”，國有資本和國有企業(yè)發(fā)揮了特殊作用，并且為國有資本市場化、國際化運作積累了寶貴經(jīng)驗。

主要經(jīng)驗：蘇州工業(yè)園國有資本發(fā)揮“四大作用”——在戰(zhàn)略發(fā)展上發(fā)揮骨干作用。在園區(qū)發(fā)展的各個階段，國資都努力當好建設的中流砥柱和發(fā)展的開路先鋒。為啟動園區(qū)的開發(fā)建設，國資率先投入，成立蘇州工業(yè)園區(qū)股份有限公司(中方財團)，注冊資本10.8億元，作為園區(qū)開發(fā)建設的投資主體。在此基礎(chǔ)上，引入新加坡—蘇州園區(qū)開發(fā)私人有限公司(新方財團)，共同投資成立中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司(CSSD)，主要進行基礎(chǔ)設施建設、土地和房產(chǎn)開發(fā)、提供市政公用服務等。園區(qū)累計投入400多億元，用于基礎(chǔ)設施建設。2001年，園區(qū)開始二區(qū)、三區(qū)開發(fā)建設，園區(qū)開發(fā)公司從新方控股調(diào)整為中方控股。在推動園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級中，國資發(fā)揮了不可替代的骨干作用。在國資帶動下，環(huán)金雞湖中央商務區(qū)、陽澄湖生態(tài)旅游度假區(qū)、獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)“三大服務板塊”初具規(guī)模。

主要體現(xiàn)：在基礎(chǔ)設施與公共服務上發(fā)揮支撐作用。高水平的基礎(chǔ)設施、高效率的公共服務，使蘇州工業(yè)園區(qū)成為吸引國內(nèi)外資金、人才等要素的強大磁場?；A(chǔ)設施和公共服務項目多數(shù)具有公益性質(zhì)，回報周期長，預期收益不確定，外資和其他社會資本一般不愿意進入。建園以年來，國有資本和國有企業(yè)，承擔了全區(qū)大部分基礎(chǔ)設施、市政工程、政府功能型項目的開發(fā)建設和運營任務，園區(qū)基礎(chǔ)設施的資金投入強度達到了國內(nèi)國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)平均數(shù)的2.5倍。高標準的基礎(chǔ)設施和高品質(zhì)的公共服務，營造了園區(qū)一流的投資環(huán)境和人居環(huán)境，引來了一流的企業(yè)前來投資興業(yè)。

在科技創(chuàng)新上發(fā)揮示范作用。國資對于園區(qū)科技創(chuàng)新的引領(lǐng)作用，主要體現(xiàn)在三個方面：一是以國資為先導，建立多元化的科技投融資體系。園區(qū)組建了資本規(guī)模30億元的蘇州創(chuàng)業(yè)投資集團有限公司，募集管理直接投資基金達80億元，并通過與以色列英菲尼迪創(chuàng)投合作，設立了中國第一支中外合作非法人制風險投資基金;與國家開發(fā)銀行合作，設立了總額10億元的國內(nèi)首個創(chuàng)業(yè)投資引導基金，建立國內(nèi)首批中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)統(tǒng)貸平臺。二是以國資為主體，構(gòu)建現(xiàn)代化的科技創(chuàng)新載體。園區(qū)先后組建成立了科技發(fā)展、創(chuàng)業(yè)投資、教育投資等各類國資創(chuàng)新投資主體，啟動建設了國際科技園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、生物納米園、中新科技城等創(chuàng)新載體。三是以國資為引領(lǐng)，打造先進的公共服務平臺。園區(qū)設立了知識產(chǎn)權(quán)保護中心、IC設計和測試、軟件測試、軟件培訓、動漫產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)平臺、IDC互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等公共技術(shù)支撐平臺。