從深圳“教師輪崗制度”沖擊學(xué)區(qū)房一事看深圳學(xué)區(qū)房行業(yè)市場現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)公司：深萬科(000002)、招商蛇口(600383)、保利地產(chǎn)(600048)等。

本文核心數(shù)據(jù)：深圳各區(qū)公辦義務(wù)教育學(xué)校數(shù)量、重點(diǎn)區(qū)域Top50公辦初中數(shù)量、深圳整體房價(jià)水平、重點(diǎn)區(qū)域Top50公辦初中學(xué)區(qū)房房價(jià)、2021年1-7月學(xué)區(qū)房交易均價(jià)漲幅

義務(wù)教育教師交流制度削弱學(xué)區(qū)優(yōu)勢，學(xué)區(qū)房房價(jià)受影響

這種制度的制定將原本“優(yōu)質(zhì)學(xué)校”的優(yōu)勢“師資力量”分散至其他學(xué)校中，“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)”這一概念就不復(fù)存在，學(xué)區(qū)房因其教育資源優(yōu)勢的喪失，其房價(jià)或收到一定的影響;從短期來看，學(xué)區(qū)房的價(jià)格在大體來看不會(huì)出現(xiàn)劇烈動(dòng)蕩，但從長期來看，前瞻預(yù)測深圳學(xué)區(qū)房的房價(jià)將逐步下降至較穩(wěn)定的價(jià)格區(qū)間。

原本的“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)”不復(fù)存在，學(xué)區(qū)房優(yōu)勢減弱

近年來，深圳炒房熱潮不斷，其中被學(xué)區(qū)房便是炒房熱潮中的其中一員，深圳學(xué)區(qū)房現(xiàn)在情形究竟何如?

深圳學(xué)區(qū)學(xué)位緊張，優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)區(qū)房價(jià)格較高

——龍崗區(qū)義務(wù)教育公辦學(xué)校較多但好學(xué)校較少

「羅湖、福田、南山義務(wù)教育公辦學(xué)校學(xué)位緊張」

截至2020年，深圳市具有353個(gè)公辦小學(xué)，207個(gè)公辦初中;公辦小學(xué)和初中數(shù)量排名前五的區(qū)域是龍崗、寶安、南山、福田和羅湖，其中公辦小學(xué)和初中最多的為龍崗區(qū)。其中，羅湖、福田、南山早在南山就已經(jīng)發(fā)布了學(xué)位緊張的通知。

但對(duì)于公辦小學(xué)的數(shù)量來看，各區(qū)的初中比小學(xué)均較少，同一區(qū)域公辦初中的學(xué)區(qū)房或更受歡迎且房價(jià)相對(duì)更高。

「Top50初中主要分布在寶安、南山和福田」

雖然龍崗區(qū)的公辦小學(xué)和初中數(shù)量在深圳市范圍內(nèi)最多，但其在深圳Top50初中排名中，有34所公辦初中分布在龍崗、寶安、南山、福田和羅湖。

結(jié)合上圖可以看出，龍崗區(qū)雖公辦初中眾多，但進(jìn)入Top50行列的學(xué)校龍崗僅占4家，相對(duì)較少，這或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬嫌绊扆垗彽膶W(xué)區(qū)房房價(jià)。

——南山區(qū)學(xué)區(qū)房房價(jià)最高

「深圳南山區(qū)和福田區(qū)房價(jià)處于全市較高水平」

2020年12月，深圳市以南山為房價(jià)最高區(qū)域，其房價(jià)均價(jià)高達(dá)11.5萬元/ m²;其次為福田區(qū)，福田區(qū)的房價(jià)雖未超過10萬元/ m²，但已然將近。

從深圳整體房價(jià)情況來看，南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)房價(jià)整體水平較高，其學(xué)區(qū)房的價(jià)格相對(duì)其他區(qū)域來說應(yīng)當(dāng)大概符合目前各區(qū)房價(jià)的水平。

「南山區(qū)公辦初中學(xué)區(qū)房房價(jià)最高」

學(xué)區(qū)房價(jià)格亦與不同區(qū)域的教育資源水平亦息息相關(guān)， Top50的公辦初中就有34所分布在龍華、寶安、南山、福田和羅湖，且這五個(gè)區(qū)更是義務(wù)教育階段學(xué)校數(shù)量較多的五個(gè)區(qū)域。

但結(jié)合房價(jià)來看，南山和福田整體房價(jià)價(jià)格水平較高，其Top50公辦初中學(xué)區(qū)房的均價(jià)也處于相對(duì)較高的水平，鑒于南山和福田為深圳的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和經(jīng)濟(jì)中心，故整體房價(jià)也因其他原因高于同一區(qū)域的學(xué)區(qū)房價(jià)格;而寶安、羅湖和龍崗的學(xué)區(qū)房價(jià)格則與整體房價(jià)水平相差無幾。

在政策的加持下，學(xué)區(qū)房房價(jià)或?qū)⑿〉?/strong>