傳統(tǒng)房企如何轉(zhuǎn)型發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

一、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型必要性背景

隨著城鎮(zhèn)化日益見(jiàn)頂、房地產(chǎn)已由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，供需主要矛盾發(fā)生深刻變化，高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了深度調(diào)整期，“面對(duì)“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”等一系列政策調(diào)控和日益緊迫的市場(chǎng)環(huán)境，以及我國(guó)新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的時(shí)代機(jī)遇，傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展已是大勢(shì)所趨。

同時(shí)近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)增速明顯放緩、地價(jià)卻持續(xù)升高，銷售變緩、庫(kù)存長(zhǎng)期存在，再加上融資困難和高負(fù)債率、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)不能再依靠“買(mǎi)地賣(mài)房”的經(jīng)營(yíng)模式了。中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席、中央軍委主席習(xí)近平在黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，這是行業(yè)發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其背后是市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變和民心所向。房地產(chǎn)的投資屬性將得到有效抑制，加速回歸到居住的功能屬性和社會(huì)保障屬性。

二、 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是針對(duì)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)，打造軟硬一體的產(chǎn)業(yè)聚集平臺(tái)，營(yíng)造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一方面建設(shè)企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)、商務(wù)辦公所需的綜合性物理載體與配套設(shè)施，另一方面搭建企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)所需的、具有化學(xué)效應(yīng)的系統(tǒng)化公共服務(wù)平臺(tái)。顯然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)版。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合，追求的是“1+1+1>3”（3個(gè)“1”分別為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、入園企業(yè)和所在區(qū)域）的放大效應(yīng)。在產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)合縱連橫的演繹過(guò)程中，一個(gè)成熟的且有遠(yuǎn)大目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，應(yīng)該做到產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)并重，且重在產(chǎn)業(yè)；開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)并重，且重在運(yùn)營(yíng)；短期與持續(xù)并重，且重在持續(xù)。

以深圳為例，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)3.0——產(chǎn)城融合園區(qū)時(shí)代。3.0時(shí)代的產(chǎn)城融合園區(qū)與城市其他建筑群涇渭分明的界限正在被打破，“園”與“城”的概念不斷模糊。園區(qū)既有辦公、研發(fā)等產(chǎn)業(yè)類用房，又有商務(wù)公寓、購(gòu)物商場(chǎng)和文體休閑場(chǎng)所等多種建筑類型；在建筑設(shè)計(jì)方面，高檔的花園住宅小區(qū)同時(shí)不失濃厚的商務(wù)特性；房企將住宅、商業(yè)、文體等元素與產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行多維融合，進(jìn)一步提升了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的檔次，滿足了入駐企業(yè)和員工們更高層次的需求。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)要加快融合產(chǎn)業(yè)。純商品房開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房地產(chǎn)一定是產(chǎn)業(yè)配套概念，將與產(chǎn)業(yè)融合方向發(fā)展，房地產(chǎn)要從"住""炒"轉(zhuǎn)向更廣范圍的"用"城市開(kāi)發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)須結(jié)合產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)變遷驅(qū)動(dòng)城市或地區(qū)發(fā)展，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)從一次產(chǎn)業(yè)逐漸向二次產(chǎn)業(yè)、三次產(chǎn)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)加速人口聚集，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可圍繞支柱產(chǎn)業(yè)以及新產(chǎn)業(yè)的布局相結(jié)合，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展商業(yè)開(kāi)發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)須服務(wù)產(chǎn)業(yè)。商業(yè)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)企業(yè)必需要應(yīng)從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，將一個(gè)又一個(gè)的消費(fèi)"熱點(diǎn)"點(diǎn)燃，在居住、購(gòu)物、度假、辦公、文化五大方面加大服務(wù)力度。工業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)要參與布局區(qū)域產(chǎn)業(yè)，以發(fā)展產(chǎn)業(yè)心態(tài)來(lái)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將產(chǎn)品鏈做到極致的同時(shí)配套服務(wù)鏈，增加創(chuàng)新鏈，最后提升價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。

三、 轉(zhuǎn)型發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建議

現(xiàn)階段是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局拿地的最佳時(shí)機(jī)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯中，城市選擇是基礎(chǔ)，品牌效應(yīng)是核心，產(chǎn)業(yè)選擇是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)服務(wù)是保障，對(duì)于轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)房企，在發(fā)揮好開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：

1. 先城后產(chǎn)，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

重點(diǎn)關(guān)國(guó)家級(jí)城市群，尤其是珠三角城市群粵港澳大灣區(qū)和京津冀城市群的天津和雄安新區(qū)中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇，深入研究這些城市群的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移規(guī)律，以更好地布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和幫助企業(yè)客戶選址。具體到單個(gè)城市時(shí)，在考慮城市經(jīng)濟(jì)、人口、交通等因素的基礎(chǔ)上，不僅對(duì)城市的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境、營(yíng)商環(huán)境和綠色環(huán)保等因素進(jìn)行評(píng)估，還要進(jìn)一步結(jié)合產(chǎn)業(yè)的活躍度、產(chǎn)業(yè)集聚度以及核心產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行評(píng)估，將城市區(qū)域和產(chǎn)業(yè)定位合理匹配，打造和核心培育產(chǎn)業(yè)相關(guān)的專業(yè)性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2. 整合資源，樹(shù)立專業(yè)品牌

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們要發(fā)揮平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)加強(qiáng)資源的整合：第一，合作具有成功操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，尤其是政府平臺(tái)類園區(qū)運(yùn)營(yíng)商；第二，需求具有產(chǎn)業(yè)資源的專業(yè)產(chǎn)業(yè)研究院；第三，對(duì)接與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及智慧城市建設(shè)相關(guān)的上下游實(shí)體企業(yè)；第四，補(bǔ)充有利于園區(qū)服務(wù)體系完善的相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。通過(guò)與其建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，聯(lián)合開(kāi)展項(xiàng)目運(yùn)作，打造標(biāo)桿項(xiàng)目，擴(kuò)大在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力。

3. 聯(lián)動(dòng)主業(yè)，發(fā)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)

圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)化布局，真正實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，并通過(guò)科技元素的注入提升園區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)，擴(kuò)大吸引力、競(jìng)爭(zhēng)力。

4. 揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系

圍繞充分發(fā)揮地產(chǎn)商敏銳吸納人才的能力，尤其是城市更新中高層次人才需求，包括創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)新的需求、自我表達(dá)的需求、健康生活的需求、社交以及文化的需求等，并圍繞人才需求進(jìn)行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。堅(jiān)持“做好每個(gè)細(xì)節(jié)，創(chuàng)造美好家園”的開(kāi)發(fā)理念，打造綠色、智能、人文、宜業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品。以社區(qū)運(yùn)營(yíng)中積累的資源為突破口，做強(qiáng)、做優(yōu)、做亮“物業(yè)”和“商業(yè)”服務(wù)。

四、 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)，產(chǎn)業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是我國(guó)當(dāng)前發(fā)展階段地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要發(fā)展方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值要來(lái)自產(chǎn)業(yè)，其與傳統(tǒng)地產(chǎn)最大的不同就是，產(chǎn)業(yè)價(jià)值要與園區(qū)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值相關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、園區(qū)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展。所以地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，不僅要在觀念、方向、模式上，也要在科技水平、管理水平、決策能力等方面實(shí)現(xiàn)新的突破。