論產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

一、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式概述

在新冠疫情、國(guó)內(nèi)外政治局勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜的宏觀環(huán)境下，作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)核心載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和沖擊。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式最早是由美國(guó)麥肯錫管理咨詢公司提出，是以價(jià)值為導(dǎo)向的企業(yè)戰(zhàn)略，是指企業(yè)聚焦于核心業(yè)務(wù)，如客戶服務(wù)、技術(shù)研發(fā)、品牌推廣等，將非核心業(yè)務(wù)外包，通過(guò)以小博大、避重就輕的方式獲取杠桿效益。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式具有以下特點(diǎn)：企業(yè)不必受制于廠房、設(shè)備、房產(chǎn)等大額投入支出，即資產(chǎn)投入傾向于少，企業(yè)規(guī)模傾向于小;資產(chǎn)質(zhì)量?jī)A向于精;資產(chǎn)形態(tài)傾向于軟，使得企業(yè)能夠以較低的經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿撬動(dòng)較大的資產(chǎn)規(guī)模，為企業(yè)帶來(lái)較高的資產(chǎn)回報(bào)率和較大的財(cái)務(wù)彈性，從而盤活存量資產(chǎn)，形成企業(yè)之間的互利發(fā)展，達(dá)到資產(chǎn)運(yùn)作的輕重互補(bǔ)的新模式。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，并不是沒有“重”的投入，其中“輕”更多的是固定資產(chǎn)投資的“輕”;而輕資產(chǎn)的“重”更多的是品牌輸出、核心價(jià)值、人才培養(yǎng)等無(wú)形資產(chǎn)投入的“重”，所以在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中就是要突出主業(yè)優(yōu)勢(shì)，縮小固定投入，尋求多方合作的經(jīng)營(yíng)共贏模式。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要模式

傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商跟住宅開發(fā)商類似，前期需要大量的資金投入，因項(xiàng)目周期長(zhǎng)，往往會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的資金狀況，純重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式無(wú)以為繼。

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已然進(jìn)入存量時(shí)代，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)不得不開始對(duì)存量資源進(jìn)行盈利的深度挖掘，轉(zhuǎn)戰(zhàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。梳理國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式，總結(jié)為以下四種：

(一)ABS(資產(chǎn)證券化)模式

資產(chǎn)證券化一般是指企業(yè)通過(guò)打造資金池，以資產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付條件，向投資者發(fā)行證券進(jìn)行融資的過(guò)程。企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化可以拓寬融資渠道，盤活資產(chǎn)，緩解資金流動(dòng)性壓力，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表等，是支撐輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的重要方式，其中REITs是資產(chǎn)證券化的典型代表。

按照底層資產(chǎn)的不同，我們可以將不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品分為酒店、商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓等幾大類型。而產(chǎn)業(yè)園類證券化產(chǎn)品又可以進(jìn)一步細(xì)分為物流園區(qū)類、商務(wù)園區(qū)類、以及工業(yè)園區(qū)類。由于物流園相對(duì)于其他園區(qū)類型，在市場(chǎng)需求、產(chǎn)品形態(tài)和客戶類型上也將更加特殊。總體來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在市場(chǎng)上屬于“少數(shù)派”。2014年以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品不管是發(fā)行數(shù)量還是發(fā)行金額都是逐年上升。然而，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他，2014年至2019年7月，成功發(fā)行的138單CMBS及REITs產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園類的只有14單，物流園就占據(jù)了其中的10單。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)證券化和其他類型物業(yè)相比，對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)的要求更高，這也是產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)證券化目前發(fā)行較少的原因，因此原始權(quán)益人和投資人還需要進(jìn)一步探索。近日，于2021年5月17日，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)核準(zhǔn)，其中5單項(xiàng)目底層資產(chǎn)屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流的產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，其余4單為經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目。

而從產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)途徑來(lái)看，主要有以下三種：

1、 股權(quán)過(guò)戶模式

比如目前國(guó)內(nèi)的類REITs，相當(dāng)于將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給作為投資人代表的管理人，原有的運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)提供服務(wù)，繼續(xù)維護(hù)原有的生態(tài)和氛圍，持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流。隨著更多知名企業(yè)的入駐，產(chǎn)業(yè)園的名聲也越來(lái)越大，租金也越來(lái)越高，它的價(jià)值就會(huì)越來(lái)越高，投資人間接持有股權(quán)的價(jià)值也越來(lái)越高。

這種是看資產(chǎn)本身的、典型的證券化模式，但是這種模式，目前在國(guó)內(nèi)發(fā)行的情況還比較少，主要原因是目前市場(chǎng)對(duì)于更多依靠資產(chǎn)本身而不是主體信用的創(chuàng)新產(chǎn)品，認(rèn)識(shí)程度還需要增強(qiáng)。

2、 物業(yè)抵押模式

類似于銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。比如一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有幾棟物業(yè)，評(píng)估價(jià)值50個(gè)億，如果通過(guò)證券化打五折，融資25個(gè)億，再找一個(gè)AA以上的主體進(jìn)行擔(dān)保，就類似于一個(gè)AA以上的主體發(fā)行一個(gè)證券化產(chǎn)品，同時(shí)用物業(yè)抵押，靠物業(yè)的信用能夠把產(chǎn)品評(píng)級(jí)提到AA+，會(huì)有效降低發(fā)行利率，和銀行進(jìn)行物業(yè)抵押貸款相像，既看重物業(yè)，也看重主體。

如果主體評(píng)級(jí)是AA或AA+，且有一個(gè)比較好的物業(yè)，就是雙重增信，這種方式投資人認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)更加可控，目前發(fā)行難度比沒有強(qiáng)主體增信的股權(quán)過(guò)戶型模式要小。

3、 基于現(xiàn)金流質(zhì)押的證券化模式

這種模式既不過(guò)戶，也不抵押。比如一宗物業(yè)每年產(chǎn)生2億租金，拿未來(lái)五年的現(xiàn)金流做證券化，只看現(xiàn)金流，不做物業(yè)抵押，也不做股權(quán)過(guò)戶?？紤]一定的增長(zhǎng)率，比如說(shuō)未來(lái)五年總共產(chǎn)生12億的現(xiàn)金流，打個(gè)折進(jìn)行融資8-9億。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)金流沒有住宅銷售那么好，所以我們更關(guān)心誰(shuí)建設(shè)?誰(shuí)運(yùn)營(yíng)?如果企業(yè)本身實(shí)力不強(qiáng)，且項(xiàng)目當(dāng)前現(xiàn)金流不多，通過(guò)傳統(tǒng)融資方式存在困難，由該企業(yè)自身發(fā)行ABS也不會(huì)太樂觀。那么，如何解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)金流不夠的問(wèn)題?

一是可以先引入一個(gè)較強(qiáng)的主體，或基石投資人(收購(gòu)或者聯(lián)合運(yùn)營(yíng))，參與融資及運(yùn)營(yíng)，培育項(xiàng)目，等項(xiàng)目現(xiàn)金流有所改善后，再通過(guò)ABS盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)投資的退出。比如光大安石之前在重慶做的大融城的類REITs項(xiàng)目，幾年前收購(gòu)時(shí)物業(yè)還比較一般，但收購(gòu)后通過(guò)翻新改造等方式提升了物業(yè)品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，然后通過(guò)證券化實(shí)現(xiàn)了低成本退出，是一種非常好的產(chǎn)業(yè)與金融相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式。

二是ABS也可以通過(guò)打包旗下不同資產(chǎn)，增強(qiáng)資產(chǎn)現(xiàn)金流，但同時(shí)也需關(guān)注資產(chǎn)的分散性，避免出現(xiàn)集中度風(fēng)險(xiǎn)。目前，投資人既要看項(xiàng)目實(shí)施主體的資信，還會(huì)關(guān)注項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)是否可控，ABS產(chǎn)品能否發(fā)行成功，也需著重關(guān)注以上兩個(gè)方面。

(一)產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)模式

筆者認(rèn)為，公共產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)是服務(wù)型政府理論催化而出的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)機(jī)構(gòu)。對(duì)于致力于建設(shè)各類產(chǎn)業(yè)集群的各級(jí)政府，通過(guò)建立產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)來(lái)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成為必經(jīng)之路。產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括生產(chǎn)性服務(wù)、科技服務(wù)、生活性服務(wù)、公共服務(wù)等多種業(yè)態(tài)，通過(guò)匯集園區(qū)內(nèi)技術(shù)、人才、資金、人才、供應(yīng)鏈、信息的各種要素優(yōu)化園區(qū)營(yíng)商環(huán)境和工作生活環(huán)境。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)的主要作用是使供需雙方高效率、低成本、零距離對(duì)接，進(jìn)而構(gòu)建一個(gè)多方利益群體有效互動(dòng)的生態(tài)圈。

國(guó)內(nèi)典型案有中關(guān)村產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)。中關(guān)村的全稱是中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)，其前身是北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，由國(guó)務(wù)院在1988年批準(zhǔn)成立，也是中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。中關(guān)村具備科研單位密集、高層次人才眾多、IT產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、知名公司集聚、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)完善等特點(diǎn)。

中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)功能體系的核心包括5類產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。一是產(chǎn)業(yè)促進(jìn)功能，主要用來(lái)為集聚園區(qū)定位產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)間的高度融合。而是技術(shù)資源服務(wù)功能，這方面主要依托中關(guān)村159個(gè)開放實(shí)驗(yàn)室平臺(tái)，為不同企業(yè)提供定制化的技術(shù)服務(wù)，促成企業(yè)和科技成果的對(duì)接。三是政策導(dǎo)入服務(wù)功能，結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況，量身制定入園企業(yè)的政策導(dǎo)入，更為合理地調(diào)整和配置各產(chǎn)業(yè)政策資源，促進(jìn)企業(yè)健康成長(zhǎng)。四是金融服務(wù)功能，中關(guān)村可以根據(jù)企業(yè)的不同發(fā)展階段，分別制定出具有園區(qū)特色的投融資服務(wù)，從而針對(duì)性的提供不同的金融服務(wù)。五是綜合商務(wù)服務(wù)功能，園區(qū)為企業(yè)提供專業(yè)商務(wù)、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、市場(chǎng)推廣、企業(yè)培訓(xùn)、人力資源、科技人才引進(jìn)和物資采購(gòu)等多項(xiàng)服務(wù)，讓企業(yè)更加專注于企業(yè)的主要發(fā)展事項(xiàng)。

針對(duì)具體產(chǎn)業(yè)和平臺(tái)構(gòu)建，也有相關(guān)具體政策出臺(tái)。比如2015年，中關(guān)村出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)中關(guān)村智能硬件產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的若干支持措施的通知》。通過(guò)該文件，園區(qū)制定了全方位的優(yōu)惠政策，支持智能硬件產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)發(fā)展技術(shù)、商業(yè)模式等領(lǐng)域的創(chuàng)新。中關(guān)村還成立了智能硬件孵化器及公共服務(wù)平臺(tái)。該平臺(tái)主要推動(dòng)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成“基地+孵化器+加速器”的智能硬件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)布局。主要做法有：一是孵化器建設(shè)，在中關(guān)村國(guó)際數(shù)字設(shè)計(jì)中心、中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街掛牌中關(guān)村智能硬件集聚區(qū)的孵育基地;二是加速器建設(shè)，在海龍大廈、e世界掛牌中關(guān)村智能硬件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的加速器;三是引入專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，具體操作孵化器和加速器基地智能硬件產(chǎn)業(yè)集聚管理。四是支持新型孵化器建設(shè)持智能硬件、創(chuàng)客空間、夢(mèng)工場(chǎng)、洛客空間、飛馬旅、IC咖啡等智能硬件。五是其他功能服務(wù)，主要圍繞創(chuàng)業(yè)展示、創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)工坊、創(chuàng)業(yè)演播廳、創(chuàng)業(yè)工作間等，以“線上+線下”相結(jié)合的方式，為初創(chuàng)企業(yè)和項(xiàng)目提供智能硬件項(xiàng)目和技術(shù)展示、創(chuàng)客教育、產(chǎn)品Demo制作、項(xiàng)目路演、創(chuàng)業(yè)交流、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師輔導(dǎo)、創(chuàng)業(yè)投資、市場(chǎng)資源對(duì)接以及集中辦公等各項(xiàng)服務(wù)。這些政策體系的不斷完善，提供了可務(wù)實(shí)操作的發(fā)展空間，對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提供了促進(jìn)條件。

(二)產(chǎn)業(yè)基金投資模式

產(chǎn)業(yè)基金投資模式主要通過(guò)全鏈條的孵化和投資高科技企業(yè)，在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)園區(qū)資源的高效整合和資產(chǎn)增值。產(chǎn)業(yè)投資主要通過(guò)資本運(yùn)作、資金管理和園區(qū)運(yùn)營(yíng)獲取盈利。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商向產(chǎn)業(yè)投資商的轉(zhuǎn)型除具備較好的產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)業(yè)招商能力和產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力外，還應(yīng)具備較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基金募集能力、挖掘高質(zhì)量投資項(xiàng)目的能力。

我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金在促進(jìn)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、項(xiàng)目投融資及產(chǎn)融結(jié)合等方面具有較為顯著的優(yōu)勢(shì)：一是產(chǎn)業(yè)投資基金可有效緩釋地方財(cái)政資金和項(xiàng)目投資的資金缺口，拓寬大型項(xiàng)目或產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融資渠道;二是產(chǎn)業(yè)投資基金可發(fā)揮杠桿效應(yīng)，增強(qiáng)財(cái)政資金的引導(dǎo)功能;三是產(chǎn)業(yè)投資基金能有效發(fā)揮專業(yè)團(tuán)隊(duì)的管理優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)作和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)化服務(wù)。過(guò)去四五年是我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金的跨越式發(fā)展階段，特別是2015年至2016年是爆炸式發(fā)展時(shí)期，呈現(xiàn)出以下兩個(gè)重要趨勢(shì)：一是發(fā)展速度快。2013年，我國(guó)政府性產(chǎn)業(yè)投資基金募集數(shù)為77只，募集目標(biāo)規(guī)模約為1080億元，2016年則膨脹至569家，募集目標(biāo)規(guī)模高達(dá)3.78萬(wàn)億元。二是募集規(guī)模大。以色列和澳大利亞產(chǎn)業(yè)投資基金的出資額大致是1億～2億美元，而我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金出資低則數(shù)億元，高則數(shù)千億元。我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金與國(guó)外產(chǎn)業(yè)投資基金存在較大的差異，呈現(xiàn)出與中國(guó)國(guó)情緊密結(jié)合的四個(gè)特征：一是政府主導(dǎo)性強(qiáng)，政府出資成硬擔(dān)保。二是國(guó)企參與較為深入，民營(yíng)資本相對(duì)保守。三是股權(quán)投資少，項(xiàng)目融資多。四是投資功能強(qiáng)，引導(dǎo)功能弱。

以張江高科為例，2014年，張江高科提出“科技投行”發(fā)展戰(zhàn)略。2017年，張江高科已經(jīng)形成完成的產(chǎn)業(yè)孵化鏈條，利用多種途徑實(shí)現(xiàn)權(quán)益溢價(jià)退出。2020年，在主板上市的24家產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市企業(yè)中，張江高科的業(yè)績(jī)極為突出，2020年利潤(rùn)總額幾近翻番，成為園區(qū)上市企業(yè)中首位投資收益超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的企業(yè)，張江高科“科技投行”的轉(zhuǎn)型效果顯著。

(三)開發(fā)性PPP模式

PPP是英文Public-Private Partnership的縮寫，一般被譯為“公私合作伙伴關(guān)系”，它的含義是政府與私人組織之間為了合作建設(shè)項(xiàng)目，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)形成的一種伙伴式關(guān)系。PPP模式是政府和社會(huì)資本合作，利用各自的優(yōu)勢(shì)資源、發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，在組織模式上進(jìn)行的一種創(chuàng)新。無(wú)論是基于一個(gè)項(xiàng)目、基于一個(gè)片區(qū)、基于一個(gè)企業(yè)，通過(guò)資源的整合利用和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，政府和社會(huì)資本雙方在契約框架內(nèi)建立一個(gè)可靠激勵(lì)約束機(jī)制，最終是要實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)要素的創(chuàng)新利用和價(jià)值的提升。從過(guò)去幾年的實(shí)踐來(lái)看，PPP模式對(duì)于提供城鎮(zhèn)化發(fā)展所需的市場(chǎng)化資金、改善我國(guó)地方政府治理、提高公共服務(wù)管理水平都起到了巨大的作用。

開發(fā)性PPP模式契合了我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革需要，產(chǎn)業(yè)新城、各類特色小鎮(zhèn)、各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、全域旅游等都可被統(tǒng)稱為開發(fā)性PPP，這些創(chuàng)新形態(tài)的PPP模式既具有傳統(tǒng)PPP模式的一般特征，如都以提供公共服務(wù)為主要合作內(nèi)容、簽訂長(zhǎng)期契約建立合作關(guān)系等，同時(shí)，這些創(chuàng)新形態(tài)的PPP模式還顯現(xiàn)出了與傳統(tǒng)PPP模式顯著不同的創(chuàng)新型特征，如以區(qū)域整體性的空間開發(fā)為載體、以產(chǎn)業(yè)開發(fā)和服務(wù)為核心的產(chǎn)城融合發(fā)展模式、以要素價(jià)值驅(qū)動(dòng)的“自我造血”盈利機(jī)制等?，F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)匯聚更多城市生活元素，組合生產(chǎn)、商業(yè)、生活、教育、休閑、娛樂等復(fù)合功能，開發(fā)性PPP模式既能滿足入駐企業(yè)的需求，又能滿足員工生活需求，營(yíng)造出和諧發(fā)展的產(chǎn)城融合生態(tài)圈。

華夏幸福可謂是產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)模式的元老，作為創(chuàng)建中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化之先河的領(lǐng)軍企業(yè)，在過(guò)去的十八年里實(shí)現(xiàn)了從零到一的創(chuàng)立和從一到N的跨越。2011年上市初期，華夏幸福運(yùn)用政府資源優(yōu)勢(shì)鍛造了規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理、城市建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)獨(dú)有優(yōu)勢(shì)特色優(yōu)勢(shì)(區(qū)域規(guī)劃能力+產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù))，幫助其打造了產(chǎn)業(yè)新城模式的標(biāo)桿示范項(xiàng)目“固安工業(yè)園”。之后經(jīng)過(guò)多年的探索，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌效應(yīng)凸顯。華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目多次入選PPP示范項(xiàng)目，作為創(chuàng)新典型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)獲國(guó)務(wù)院、發(fā)改委雙重認(rèn)可，華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)方面已然形成了一套完整的運(yùn)營(yíng)模式。

華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)模式

資料來(lái)演：華夏幸福官網(wǎng)

在政府與華夏幸福的合作過(guò)程中，角色分配是：地方政府負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)批復(fù)、項(xiàng)目審批與監(jiān)管、確定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、提供政策支持;企業(yè)則負(fù)責(zé)全部資金的籌措、規(guī)劃園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)以及招商引資。政府層面通過(guò)引入社會(huì)資本，解決當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺乏資金與招商引資缺少吸引力的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)新城將為當(dāng)?shù)貛?lái)更好的基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)與環(huán)境;更多企業(yè)入駐帶來(lái)的就業(yè)機(jī)會(huì)增多以及當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的增加。企業(yè)層面可以就土地整理與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向政府收取110%-115%的建設(shè)成本費(fèi);招商引資可收取45%的投資額作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)及其他咨詢費(fèi)用，之后可在長(zhǎng)期物業(yè)持有環(huán)境收取服務(wù)費(fèi);園區(qū)配套住宅開發(fā)業(yè)務(wù)通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)將以相對(duì)更低廉價(jià)格獲得土地的同時(shí)，隨著園區(qū)開發(fā)的深入，基礎(chǔ)設(shè)施的改善也會(huì)直接提升園區(qū)土地的價(jià)值。

三、案例借鑒

(一)濱海中關(guān)村科技園的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

濱海中關(guān)村科技園的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與其他輕資產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式不同的地方是增加了政府角色，濱海中關(guān)村科技園作為北京與天津兩市的合作項(xiàng)目，同時(shí)也是京津冀協(xié)同發(fā)展的重要組成部分，可以說(shuō)既肩負(fù)著創(chuàng)新引領(lǐng)、協(xié)同發(fā)展的帶頭用作，又代表著國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展的重要意義，所以形成了政府方、運(yùn)營(yíng)方、投資方共同的合作主體。投資方負(fù)責(zé)提供存量的辦公載體;運(yùn)營(yíng)方作為園區(qū)最關(guān)鍵的一點(diǎn)，任務(wù)就是負(fù)責(zé)引入中關(guān)村創(chuàng)新要素，盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)，對(duì)入駐企業(yè)提供專業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù);政府方負(fù)責(zé)提供入駐企業(yè)所需的各項(xiàng)配套設(shè)施、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策支持。

運(yùn)營(yíng)方借助中關(guān)村品牌價(jià)值、中關(guān)村的創(chuàng)新資源、中關(guān)村強(qiáng)大的資源庫(kù)來(lái)撬動(dòng)現(xiàn)有幾十萬(wàn)平方米的存量辦公資產(chǎn)，而政府作為市場(chǎng)調(diào)節(jié)有形的手，對(duì)運(yùn)營(yíng)方和投資方加以政府的支持，共同助力濱海中關(guān)村科技園的發(fā)展，三個(gè)合作主體運(yùn)用自身最擅長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)三方合作的共贏模式。

(二)案例風(fēng)險(xiǎn)剖析

濱海中關(guān)村科技園的運(yùn)營(yíng)方借助中關(guān)村品牌、中關(guān)村模式、中關(guān)村資源等無(wú)形資產(chǎn)，來(lái)撬動(dòng)現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，這種運(yùn)營(yíng)方式可以保證穩(wěn)定的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的持續(xù)增加，但在盈利的背后也存在著潛在風(fēng)險(xiǎn)。

一是政策風(fēng)險(xiǎn)。園區(qū)政府根據(jù)兩市合作協(xié)議會(huì)提出一系列招商運(yùn)營(yíng)政策，助力園區(qū)運(yùn)營(yíng)發(fā)展，但園區(qū)周邊的各個(gè)功能區(qū)，如開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、保稅區(qū)也同樣能提供各項(xiàng)優(yōu)惠政策吸引企業(yè)，形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。政策的推出也需要與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新和更新，在兩市合作的蜜月期內(nèi)公布各項(xiàng)政策，鼓勵(lì)招商運(yùn)營(yíng)，隨著時(shí)間的推移，這種合作期的政策延續(xù)性存在一定問(wèn)題。

二是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)方依靠著中關(guān)村元素、存量辦公載體、政府支持這三大資源，帶動(dòng)著園區(qū)發(fā)展和自身經(jīng)濟(jì)附加值的增加，可以形成短期盈利優(yōu)勢(shì)和招商業(yè)績(jī)，但園區(qū)入駐企業(yè)對(duì)服務(wù)質(zhì)量、品質(zhì)塑造的要求是在持續(xù)增加，而這三大資源哪一方出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，都會(huì)波及入駐企業(yè)的切身利益，如運(yùn)營(yíng)方的提供的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)不專業(yè)、投資方提供的辦公環(huán)境出現(xiàn)惡化、政府提供的政策不具有延續(xù)性，都將影響園區(qū)整體的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，破壞這種三方運(yùn)營(yíng)模式的穩(wěn)定性和延續(xù)性。

三是投資風(fēng)險(xiǎn)。園區(qū)的發(fā)展離不開持續(xù)經(jīng)營(yíng)和投資開發(fā)，而投資又存在著兩個(gè)不確定風(fēng)險(xiǎn)，一是資金如何而來(lái)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的籌措主要是靠?jī)?nèi)部融資來(lái)獲得，輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)主要是品牌、技術(shù)、服務(wù)等無(wú)形資產(chǎn)和商譽(yù)的投入，而金融機(jī)構(gòu)的資金支持卻更多地看重企業(yè)的固定資產(chǎn)和上下游產(chǎn)業(yè)鏈的供應(yīng)，如土地、廠房、房屋等價(jià)值較大的資產(chǎn)和制造生產(chǎn)、建筑開發(fā)等產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的項(xiàng)目，這恰恰是輕資產(chǎn)的軟肋;二是投資方式的不確定，新的園區(qū)開發(fā)和投資需要占用大量的資金成本和時(shí)間成本，也同樣離不開政府方、運(yùn)營(yíng)方、投資方的三方支持，而國(guó)內(nèi)的園區(qū)更多的只是投資方，缺少政府方和運(yùn)營(yíng)方的引入。

四、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)管控建議

(一)應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的建議

政策是一個(gè)園區(qū)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，穩(wěn)定、持續(xù)的政策是運(yùn)營(yíng)方最有力的支持，面對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)提供一下幾點(diǎn)建議：一是三方簽訂運(yùn)營(yíng)協(xié)議，用協(xié)議保證三方的交集合作關(guān)系，維護(hù)各自利益的穩(wěn)定性，既要保證辦公載體提供，又要維持現(xiàn)有政策不變，讓運(yùn)營(yíng)方依據(jù)協(xié)議執(zhí)行招商政策和運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)也提供給入駐企業(yè)一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和信心;二是特殊政策需求渠道，為避免政策同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，園區(qū)根據(jù)實(shí)際情況可以擬定特殊政策，作為一種緊急施救措施，保證政策的與時(shí)俱進(jìn)。

(二)應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的建議

在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中考慮著將模式的優(yōu)勢(shì)資源要充分發(fā)揮出最大價(jià)值。

一是開創(chuàng)標(biāo)桿效應(yīng)，運(yùn)用三方資源短時(shí)間內(nèi)形成較強(qiáng)的品牌效益，當(dāng)品牌影響力達(dá)到規(guī)模時(shí)，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)虹吸效應(yīng)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)通過(guò)這種無(wú)形資產(chǎn)的投入擴(kuò)大潛在資產(chǎn)規(guī)模。

二是利用輕資產(chǎn)構(gòu)建戰(zhàn)略聯(lián)盟，輕資產(chǎn)模式協(xié)同內(nèi)外資源優(yōu)勢(shì)，以優(yōu)質(zhì)內(nèi)容為核心，有序推進(jìn)整體生態(tài)圈構(gòu)建，為運(yùn)營(yíng)方拓展外延式增長(zhǎng)通道，并與生態(tài)圈內(nèi)合作伙伴一起發(fā)掘共贏機(jī)會(huì)，謀求長(zhǎng)期可持續(xù)的生態(tài)紅利，通過(guò)多層次的布局，輕資產(chǎn)企業(yè)在夯實(shí)主業(yè)的同時(shí)，孵化新的模式和產(chǎn)品，形成強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)群，為未來(lái)業(yè)務(wù)培育新增長(zhǎng)點(diǎn)。

三是提高自身經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，輕資產(chǎn)模式的經(jīng)營(yíng)同樣需要改進(jìn)創(chuàng)新，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，研發(fā)投入、人才培養(yǎng)是輕資產(chǎn)企業(yè)的軟實(shí)力，也是企業(yè)的核心資源，只有夯實(shí)主業(yè)的基礎(chǔ)，才能驅(qū)動(dòng)更大的資產(chǎn)規(guī)模。

(三)應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的建議

輕資產(chǎn)模式面對(duì)自身的重資產(chǎn)投入的短板，可以采取多種投資經(jīng)營(yíng)模式，并通過(guò)合理的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，最終實(shí)現(xiàn)投資附加值的增長(zhǎng)。

一方面，引入實(shí)力較強(qiáng)的合作伙伴，利用輕資產(chǎn)模式的無(wú)形資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合政府的政策支持和品牌認(rèn)同，共同運(yùn)營(yíng)新的投資區(qū)域，可以采取多種投資經(jīng)營(yíng)模式，例如投資回購(gòu)、以租代售等方式，發(fā)揮投資企業(yè)的資金規(guī)模，輕資產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)和招商運(yùn)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)，政府部門的政策引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)聚集效益，推動(dòng)三方的共贏模式。

另一方面，做好產(chǎn)業(yè)投資預(yù)算與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析，控制投資尺度，仔細(xì)衡量項(xiàng)目投資收益，避免盲目投資，通過(guò)引進(jìn)投資專業(yè)人才隊(duì)伍，利用專業(yè)化知識(shí)取得投資收益，充分掌握?qǐng)@區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的發(fā)展情況，適時(shí)做好投資創(chuàng)投引領(lǐng)，組建創(chuàng)投引領(lǐng)基金，運(yùn)用多方面合作平臺(tái)，發(fā)揮存量資金的投資機(jī)會(huì)成本。

綜上所述，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)和缺點(diǎn)較為顯著，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在未來(lái)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)中要著重將品牌、創(chuàng)新、研發(fā)技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)和商譽(yù)發(fā)揮到最大值，而重資產(chǎn)的投資需要引入戰(zhàn)略投資者來(lái)稀釋輕資產(chǎn)的短板，只有輕重互補(bǔ)的合作發(fā)展，才可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模化、示范化的引領(lǐng)作用。

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